根据 CAIC 监测显示， 2020Q4 上海写字楼出租率、租金降幅持续收窄，呈企稳趋势，净吸纳量达十个季度峰值；租金跌幅持续收窄 1 个百分点，全市平均租金至 7.36 元/ ㎡ /天，空置率微涨至 22.5%；3 个新增供应项目 40.2 万 ㎡ 入市，租赁需求强劲，金融业领跑超级租户租赁市场需求，前滩商务区最为活跃；2020 大宗交易总成交金额约 716.8 亿，同比下降 13.7%，内资成绝对主力。本报告数据库均来自 CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。市场：受疫情和经济大环境影响，2020 年全市租金和出租率为持续双降趋势，但降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场的韧性在全国屈指可数；租户：20Q4 单季度净吸纳量为近十个季度最高值，且 20 全年总净吸纳量同比 19 年上升 26.8%，租户活跃度甚有提高，大型优质企业的整合性搬迁为主要表现；业主：突发疫情和市场环境的突变极大加速了业主方针对性措施的更迭，“花式”降租和提升成交佣金从租户方和中介方同时发力；绿色办公成为优质楼宇标配；板块：前滩为 2020 年上海最火的商务区，超级租户集中入驻，由陆家嘴集团主导的全球城市中央活动示范区的开发建设已见成效。
年初受疫情影响，租赁市场需求减弱，业主普遍提供较大议价空间维稳出租率。年末随疫情受控，市场更加稳定，租金降幅已收窄至全年最低值；虽有不少新增供应入市，但租赁需求强劲，出租率维持稳定。全市甲级写字楼平均租金及环比变化
2020Q4 上海全市甲级写字楼平均租金环比下降 0.5% 至 7.36 元/ ㎡ /天，跌幅收窄 1 个百分点。核心商务区甲级写字楼租金环比下跌 0.7% 至每平方米每天人民币 9.14 元，非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌 2 个百分点至每平方米每天人民币 5.78 元。租赁市场：租金和出租率均已企稳，净吸纳近十个季度峰值；新增供应 40.2 万 ㎡，空置率微涨至 22.5%
1. 新增供应 40.2 万 ㎡，均位于非核心商务区据 CAIC 资产数据库监测显示，随疫情基本稳定，四季度租赁需求更为强劲，全市净吸纳量约为三季度的 1.6 倍，高达 29.6 万 ㎡ 为近十个单季度净吸纳量峰值。尤其非核心商务区净吸纳量表现突出，约占全市净吸纳量的六成，但超 40 万 ㎡ 的新增项目位于非核心区，推使其空置率上涨至 30.4%；全市空置率则上涨 0.1 个百分点至 22.5% 。
2020Q4 上海甲级写字楼市场共迎来 3 个新增供应项目入市，总计 40.2 万 ㎡，分别为位于浦东前滩的地标性建筑前滩中心、徐汇滨江的阳光滨江中心-南座（改造）及星扬西岸中心一期。截止目前，本季度近 40 万 ㎡ 的新增供应将全市甲级写字楼市场存量推升至 1392 万 ㎡。疫情背景下，2020 年全市过半项目延迟入市，预计仅 2021 年将有约 260 万 ㎡ 的项目入市，去化持续升压。2. 金融业领跑超级租户行业，新兴和非核心为主力承接商务区
从行业构成来看，金融业领跑超级租户租赁市场需求，多为满足企业整合性扩租/搬迁需求，有利于集中统一管理，提升公司整体形象。从超级租户商务区分布看，成交近八成位于新兴商务区和非核心商务区，其中新兴商务区约九成集中在前滩商务区，成交多为服务业（专业服务业）。
据《上海浦东新区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，世博-前滩已与陆家嘴一并列入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区。自 2012 年开始，陆家嘴集团主导前滩国际商务区的开发建设，一直致力于将其打造为全球城市中央活动区的示范区，目前来看，成果显著。据 CAIC 监测，2020 年大面积（≥8000㎡）成交租户中，前滩商务区占比达 45%；其中专业服务业为其成交面积占比最大的行业。
回顾 2020，陆家嘴商务区依然是前滩租赁成交供应的主力，而其他商务区也被不同程度的吸附；其中，前滩总成交租赁面积中有 28.5% 来自新天地商务区的企业迁址，11.3% 来自竹园商务区；南京西路和外滩商务区一共贡献了其 22.8% 的新增成交占比。与此同时，各商务区纷纷采取措施增强优质租户粘性，竞争激烈加剧。
整合性迁址为 2020 租户动态的一大特征，于前滩商务区表现尤为突出。一方面受疫情和经济大环境影响，各企业将缩减租赁成本作为应对调整，据 CAIC 重点商务区监测，迁址至前滩商务区前，统计租户的平均租金为 9.2 元/ ㎡ /天，而迁址后的平均降幅约 30% 为 6.4 元/ ㎡ /天；另一方面，在特殊时期进一步思考企业战略，重新布局企业组织架构面对新形势，成为整合性迁址的重要原因。
- 近三年注册资本 5000 万以上企业，近 25% 集中在虹桥商务区
在长三角一体化战略背景下，虹桥商务区作为国际综合交通枢纽、国际化中央商务区和国际贸易中心的平台，承担着全球企业总部集聚地的重要功能，该商务区已经吸引了万科、龙湖、瑞安等多家大型房地产企业参与开发建设，入驻了上百家优质企业总部及上市公司。此外依托国家会展中心，大力发展高端会议展览业、会展配套专业服务业及会展关联产业，吸引策展、设计、广告、物流、租赁、翻译等服务业，承接“大交通”“大会展”“大商务”三大核心功能，打造全球城市的国际服务中心。近三年核心商务区企业注册资本 5000 万以上占比
近三年注册资本 5000 万以上的企业约 25% 集中于虹桥商务区。从企业性质看，内资企业数量占比超八成为绝对主力；从行业划分看，逾 55% 集中在房地产业， 20% 为服务业（专业服务业）。数据来源：CAIC 数据库
据 CAIC 对上海重点商务区的租户结构监测，陆家嘴、外滩、竹园商务区均为金融业占比第一（以租赁面积计算），陆家嘴和外滩的金融结构主力均为传统金融，竹园为非传统金融。若下探到金融细分领域又会发现三者金融业结构的差别：陆家嘴以期货/证券/基金等和银行为头部，外滩则以投资理财和保险业占比前列；竹园因受陆家嘴的辐射影响，传统金融中的银行占比较低，但非传统金融中的投资理财，资产管理与微金融占比较高，形成区域范围内的互补和差异化竞争。
销售市场：大宗交易成交同比下降 13.7%，内资成绝对主力；办公销售市场成交量较去年同期上涨 35%1. 企业自用型买家占比超四成，内资成为大宗绝对主力
据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 年上海大宗交易成交总额 716.8 亿元，较去年同比下降 13.7%，为近 5 年的低点，主要受市场形势的不确定性所影响。其中，办公/研发办公业态仍为 2020 年大宗交易物业类型的主力需求，其总成交额占比超 77%。自用型买家持续发力，成交占比约全年总成交额的四成。
从内外资来看，外资买家占比从 2018 年的 61% 降至 2020 年的 12%，降幅显著。2020 内资买家占主导地位，内资中近 5 成占比为自用，而自用的企业类型里国企占比超 8 成。其中，金融行业的国有企业表现亮眼，中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿纷纷收购黄浦绿地外滩中心的独栋项目用作总部大楼。此外，在疫情期间政府加大了对科技园、医药园等园区的政策支持力度，园区等研发办公类物业交易升温，其中以远洋资本收购漕河泾技术开发区越虹广场、摩根士丹利收购张江美恩生物科技园较为典型。随疫情得控，四季度上海办公销售市场活跃，较去年同期上涨 35%。全市成交 40.9 万 ㎡，较上季度环比上涨 45%。其中闵行区供应旺盛，成为供应最多的区域，供应面积达 24.31 万 ㎡，成交面积为 5.4 万 ㎡，成交均价为 32676 元/ ㎡，其供应量集中在七宝、华漕板块，交易项目则主要集中在江川紫竹板块。浦东区、黄浦区、静安区需求端则较为旺盛，黄浦区成交量集中在豫园板块。
本季度全市成交价格 44589 元/ ㎡，其中核心区成交均价 106493 元/ ㎡；非核心区成交均价 33595 元/ ㎡。其中绿地外滩中心、中粮前滩海景壹号、尚雅商务楼等成交表现较突出。土地市场：非房企在本季度大举拿地超涉办总成交量的六成20Q4 供应 24 幅涉办用地，共计 136.3 万 ㎡，环比下降 1.1%；成交 22 幅涉办用地，共计 131.2 万 ㎡，环比上升 40.2%；成交均价为 15026 元/ ㎡,环比上升 66.9%。市场监测：非房企拿地约占本季度涉办总成交量的 63%；其中，美的集团（上海）有限公司以底价 18.36 亿元成交竞得青浦徐泾商办地块；大众点评旗下全资子公司汉海信息技术有限公司以底价 65.41 亿元拿下杨浦东外滩商办地块。
回顾 2020，上海办公市场经历了疫情的黑天鹅和经济大环境的变化，艰难前行后迎来了年末的企稳复苏；写字楼历来是中国经济的晴雨表，一场遭遇战让市场看到了政策扶持的关键作用，看到了企业发展的十足韧性，看到了市场在危机面前自我调整所伴随的机遇。展望 2021，上海办公市场的预计供应叠加延迟入市的项目仍维持高位，新形势下的企业模式创新，楼宇经济发展，招商策略更迭和细分市场研判等仍是亟需应对的重要课题。本文对报告部分内容做了摘录分析。欢迎免费领取《 克而瑞资管 2020 年上海写字楼市场回顾及展望》完整版，转发本文至朋友圈并发送截图+邮箱地址至后台即可。声明：文中图片除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除。
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