深度 - TOPIC -
为此，你不必感到惊讶，因为未来5年，空置率记录将不断刷新，到2025，深圳写字楼空置率可能超过45%。
根据戴德梁行数据，未来五年深圳将供应大量写字楼，总面积800万㎡，接近现有存量813万㎡。
依此计算，5年后深圳写字楼的总量将达到1613万㎡。
目前，深圳的已出租写字楼有571万㎡，近五年总吸纳量为296万㎡（数据来源于第一太平戴维斯），如果未来五年吸纳量保持不变，那么五年后的已出租写字楼总面积为571+296=867万㎡。
那么，届时的空置率将为1-（867÷1613）=46.2%！
也就是说，站在2025年深圳的土地上，你目之所及的璀璨楼宇，有将近一半是空的！
01
经济特区的首要任务是经济，拉动经济的首要引擎是产业。
近年来，中兴迁生产基地于河源；比亚迪建产业园于汕尾；华为终端落户东莞松山湖；欧菲光生产线移至江西南昌……企业纷纷离开给经济留下隐忧，深圳想方设法挽留城市核心竞争力。
可惜，政府很难搞懂不同企业需要的技术、环境、人才、资源等复杂因素。但政府可以拥有处置城市土地的权力。
这，也是深圳留下企业的核武器。
于是，产业用地以极低的出让价格给企业，只为让其扎根特区。
今年5月份，龙光拿下前海前湾的一块宅地，可售楼面价高达8.7万/㎡，而隔壁同样是前湾的一块新型产业用地，楼面价仅仅6064元/㎡，是宅地的十四分之一。而且，今年4月份颁布的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》，还对前海的非居住用地给予了巨大的优惠，其中针对全年期自持的的物业，折扣低至5折。
（2019.11.05，前海出让两宗土地使用权）
不仅如此，国企拿地盖写字楼后，会以极低的价格转手给二房东，二房东再以低价放给市场，吸引企业入驻。
据队长朋友透露，深投控所建设的深圳湾生态科技园，很多办公室的租金都低到100元/㎡·月以下了，而北京甲级写字楼的平均租金，是360元/㎡·月。
不只国企为盖写字楼做了不少贡献，民企也为深圳成为名副其实的天“空”之城，而贡献了自己的一份力。
民企没有国企那么好拿产业用地，但可以谈旧改，高涨的住宅开发利润使开发商们对旧改项目视若珍宝，而旧改往往又要求配建写字楼和商业综合体，开发商们便不得不在本身就天量供应的写字楼基础上继续加码。
另外，“大规划，大手笔”也是提升城市形象，吸引企业的一大法宝。而这些华丽的故事，显然需要更华丽的漂亮写字楼来支撑。
（深圳湾超级总部基地规划图）
深圳有个很有意思的现象，就是写字楼越空的地方，房价涨幅越高。一方面是写字楼占用住宅用地，另一方面也是那个区的故事讲得好。
不停盖写字楼，实乃拉升住宅价格的一大利器。
02
当然，深圳也意识到自己写字楼似乎有点多了。
近日，《深圳建设中国特色社会主义先行示·范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》正式印发。
第四条
支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。
那么，原来30%的工业用地红线终于可以调整，住宅用地占比将从22%提高到25%甚至更高，本来要规划写字楼的地方，可以适当改住宅了。
可是，现在住宅的价格已经被写字楼挤压得高不可攀，而且巨量的浪费也已经产生。
按照深圳甲级写字楼平均租金222.9元/㎡·月来计算，每月浪费了5.38亿的资金，这还没算上建筑成本和土地成本。
大量的写字楼早已开建，如果建设周期为5年，恐怕深圳还得浪费5年资源。
03
如果你是一名企业家，只要不是卖写字楼的，你应该为空置率高而感到高兴。
因为这样加大了写字楼租赁市场的竞争，降低了企业的租金。
与北京和上海对比，深圳不仅企业租金低，人才成本也低，这使得深圳对企业的吸引力优势相当明显。
2025年，空置的现代裙楼闪耀着炫丽的灯光秀，好一派世界一流城市！回望曾经的2020不禁感慨，那时候写字楼空置率可真低啊，才29.7%。
后记：
早在2015年美亨提到：全球正从标准之争向产业之争进发，于深圳，全城产业化将成为一种常态。总有人是赢家。
但为啥金地中心出租率不降反升，而且上市公司占了7成？且，2017始深整购超300亿全球第一，想想吧。
来源：未来城视（wscgdz）
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