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深圳写字楼的春天来了吗?

发布时间:2021-06-07

如图,曼哈顿的写字楼群历经波折,依然是这座都市的标志


一线城市对住宅的调控,已经进入“史上最严”的阶段,这种背景下,汹涌的热钱无路可走,会不会给写字楼投资带来新的契机?淘哥今天就和大家来探讨一下写字楼市场,有几个观点。


1、深圳写字楼供应将进入集中爆发阶段,整体供过于求是大背景,而且这一背景至少持续到2020年。


2、那么,写字楼就不能投资了?不是,优质的写字楼依然有投资价值,而劣质写字楼应该敬而远之,关键是如何选择。


3、中国一线城市,黄金地段的写字楼,具备长远的投资价值,资金依然对此虎视眈眈。


淘哥这么说,你可能不相信,但这是全球第一流的房企铁狮门,其高级董事总经理的论断。他们的做法是:持续投资黄金地段优质物业。


4、淘哥觉得写字楼核心能力有两项,运营能力和创新能力,运营能力将上升到极其重要的程度。甚至将催生一个代运营的市场。


5、写字楼创新至关重要,这背后是社会经济环境的巨大变化,比如中产阶级的崛起、90后成为社会中坚,消费升级,共享经济等新的经济形式。



01


现状:逼近500万平,整体供过于求

前景:高度分化





根据相关机构的统计数据,从2016年下半年开始,深圳写字楼供应量已经进入集中爆发阶段,预计2017年底将逼近500万平,供给过剩逐渐显现。


未来几年,这一状况将持续,预计2020年末,将近1000万平的放量,将进一步激化供大于求的矛盾。


其实,不需要机构的研究数据,常识也能告诉我们,深圳的写字楼过量了。想想看,福田CBD,车公庙、深圳湾超级总部基地、科技园、后海、留仙洞总部基地、蛇口、前海、龙华北站、罗湖笋岗......写字楼群的规划遍布深圳。


深圳写字楼的规划呈现一个此起彼伏的状态,建设了20多年的福田CBD,这几年还不断有摩天大楼崛起,当红炸子鸡前海的写字楼则是如雨后春笋,初生牛犊深圳湾超总也兴冲冲加入了战团。


此前,开发商会将部分写字楼,改造成loft公寓发售。而近期,政府对这种“商改住”进行严厉打击,客观上又加大了写字楼的供应。


写字楼太多,真有这么多字要写?这种情况下,投资者该回避写字楼吗?


淘哥认为,写字楼依然有投资价值,因为决定这种物业价值的最核心因素,其实是城市的经济增长。而这恰恰是深圳最引以为荣的地方。


事实上,世界上最著名的国际大都市,优质写字楼都是一个优良的投资标的,其生命周期甚至远远超过住宅,是真正传承百年的家族资产。


例如美国纽约的洛克菲勒中心,1930年开工1939年一期完成,80年代末被日本三菱财团买走,成为日本兴起、美国衰落的象征。后来美国人趁日本泡沫经济破裂,又把洛克菲勒中心买了回来。时至今日依然受全球资金追捧。美国总统特朗普,其家族核心资产也是曼哈顿的一些特朗普大厦。


曼哈顿的写字楼群,是真正传承百年的家族资产


但是,淘哥觉得,在深圳整体供过于求的背景下,写字楼将是一个高度分化的市场——优质的写字楼欣欣向荣,具备很强的投资价值,而很多非优质的写字楼,则在资产贬值、租金下滑和空置增加的深渊里挣扎。


合适的策略是,抛弃那些劣质写字楼,拥抱优质写字楼。


举一个很简单的例子,福田CBD嘉里建设广场,写字楼租金高的能达到400元一平米,最新的平安金融中心正在招租,租金大概是500-600元。而南山福田还有很多写字楼,租金只有100上下。



02


铁狮门的做法:

只投资中国一线城市黄金地段


铁狮门高级董事总经理讲课分享


问题是,什么是优质的写字楼?


4月份,淘哥在美国考察期间,在世界最牛的商学院:沃顿商学院学习了几天,期间有一堂课的主讲是,由铁狮门高级董事总经理、全球股权资本市场联席主管Frederick Waldeck,他以几十年的从业经验,分享了中国写字楼市场的看法。


铁狮门前身历史可以追溯到19世纪末,是世界一流的房地产开发商、运营商及基金管理公司,在世界各地如美国,欧洲,中国,巴西和印度的主要城市从事甲级写字楼、大型城市综合体项目和高档住宅的开发。铁狮门旗下的标志性建筑囊括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林的索尼中心等等。铁狮门也进入了深圳,在后海和联想合作,开发联想后海总部大楼项目。


铁狮门高级董事总经理的观点是:


1、未来10年到20年中国大城市房地产投资仍然潜力无穷


目前中国城镇化率只有50%多,美国是80%,有些发达国家接近100%。这意味着,未来10年—20年中国还会有成千上万的人流向城市,当然有些城市暂时供过于求,但长期看好,对长期投资者来说,投资还是潜力无穷。


2、只投资一线城市,只买不卖


在中国,铁狮门只投资北京上海广州深圳等一线城市。对这些城市非常乐观,有很多很有实力的企业入驻铁狮门的大楼。房地产是个非常长期投资,铁狮门旗下的很多大楼,包括洛克菲勒,旧金山大楼等都不卖。


3、选择黄金地段,买入旧楼整体翻新


铁狮门优先选择黄金地段,但是黄金地段往往新增供应稀少,这时铁狮门会利用其资金优势,整栋收购旧楼,投入巨资进行现代化改造。比如在欧洲,买入75-100年的黄金地段大楼,翻修后重新推出,在上海也有100万平方英尺的项目。


包括深圳在内的中国一线城市写字楼市场,正在经历的,都是人家早就玩过了的。因此淘哥认为,铁狮门的论断和观点非常值得参考。


不过,淘哥提醒朋友们注意的是,一线城市的黄金地段其实也是在变动的,最主要的原因就是,城市中心的移动和新兴商务区的崛起。


深圳是典型例子之一,从罗湖——福田CBD——后海——前海。事实上,这在全球主要都市都是普遍现象。例如北京,从传统的CBD,扩散到了金融街、望京、中关村、丽泽。上海则从传统CBD发展到了陆家嘴、北外滩、杨浦、前滩的新兴商务区。


甚至纽约这样的老牌全球大都市也有类似变化,以铁狮门为例,2008年以前收购的主要的优质写字楼大多在中城,此后扩散到了长岛、布鲁克林,还有最新的一个大项目哈德逊广场。


在波士顿,CBD由金融区发展到了海港区,在旧金山,CBD已经由传统的金融区,向金融区南部发展。

老牌美国大都市,商务中心区也在变化


03


优质写字楼的两项核心能力:

运营能力、创新能力


铁狮门的关键词是,一线城市、黄金地段、长期投资。问题又来了,在一线城市的黄金地段,该选择哪一类写字楼?淘哥的答案是由两个核心能力,


其一、运营能力是最重要的指标,从深圳的实践看,例如华润、嘉里都是运营能力的保障。


淘哥多次奔赴美国曼哈顿、日本东京、香港甚至韩国首尔考察,一个最印象深刻的感受是,为何这些国际大都市的著名写字楼,历经沧桑几十年,依然可以那么的干净整洁,秩序井然,运营管理得特别好。在这里,时光反而更增添了物业的魅力。


这和国内很多写字楼有着天壤之别,包括深圳在内,有些写字楼运营才几年后就杂乱不堪,管理混乱,或者外表还能维持靓丽,但停车场残破,每次停车都是一种折磨。


五一前,淘哥参加了华润商务品牌暨Officeasy2.0发布会,发布会的感受是,华润又一次走在了行业的最前列,华润的思考和实践,将是投资者观察深圳写字楼市场变化、优质写字楼发展的一个最佳案例。


发布会现场


华润的在研究和思索中发现,写字楼市场面对着三个环境变化,客户在变,科技在变,自己也在变。


1、客户变化

写字楼客户在由单一层次转向多层次,以投资为目的的个人业主以及机构业主,对专业资产管理以及运营服务提出了更高要求。


而传统的企业租户不再满足于写字楼的空间租赁,他们对增值服务,尤其定制式服务需求越来越明显。


以85后为主力的千禧一代成为了办公室的主体,他们对多元和服务有着非常独到的见解。


2、科技变化

在这个科技飞速发展的时代,物联网、云计算、大数据和人工智能进入办公楼,使得有条件打破物理障碍,实现人与建筑、人与服务,乃至人与人之间的连接。


华润Offieceasy的app界面


3、华润自身变化


华润作为大型央企,创新、转型、变革已经纳入集团的“十三五”规划,而相应的华润置地的商业模式,也调整为销售物业+持有物业+X的新形式,创新成为华润新的基因。



发布会现场


这种形势下,华润对其2015年3月发布的“Offieceasy写字楼运营服务体系”,进行了全新升级,发布华润商务 Offieceasy,淘哥观察其主要特征是两点


1、实现写字楼运营全客户覆盖。


过往传统的写字楼经营主要关注的是B端客户,但华润商务 Offieceasy将实现全面服务B端跟C端客户,实现包括业主、租户以及用户服务的全覆盖。通过一个统一的APP来实现数据连接、服务获取以及移动办公。


2、华润商务 Offieceasy,将打造华润置地首个办公生态系统。


首先,通过智慧平台把所有的物理空间进行物联化,提供更智能、更便捷且自更新的办公空间。


其次,在智慧平台的基础上,将为B端和C端客户提供多元服务,不止步于写字楼产品,华润还在积极探索其他空间产品外延的可能性。


比如说已经落地深圳的华润产业加速器“润加速”,还有即将落地深圳的首个都市农场以及人文剧场,这将为写字楼客户提供更丰富、更多元的办公场景及体验。


落户于华润城项目的华润商务 Offieceasy空间产品——人文剧场


最终,华润希望打造以客户需求为导向,以空间产品为依托,以智慧平台为工具,以多元服务为内容的完整的办公生态系统。


据悉,在未来三年,华润商务 Offieceasy,将从深圳出发,走向全国,全面覆盖全国近400万平方米的写字楼,为近50万业主、租户及用户提供全新的商务办公体验。而华润置地也将致力成为全国领先的智慧办公缔造者、资产价值管理人以及品质商务运营商。


其二:第二个核心能力是,创新能力。


淘哥觉得,面向未来,创新会颠覆写字楼传统的业务模式。


比如说共享经济的出现,现在共享自行车解决了最后一公里的问题,结果就是,未来的写字楼,可能对汽车停车场的需求下降了,相反,对自行车停车的需求增加了。


比如说科技的发展,例如无人驾驶汽车的出现,目前包括特斯拉、谷歌等在内都在研究无人驾驶技术,未来这种技术一旦成熟普及,写字楼汽车停车场甚至都不需要了。


比如说空间的变化:现在流行24*7的、可持续的、共享的、社区化的、互联互通的空间,写字楼不但是一个工作场所,还是生活、娱乐、健身、就餐、休闲的空间,这对写字楼公共空间的设计,对写字楼的运营都提出了不一样的需求。


类似的例子还有很多,社会、人文、经济、技术的变化,要求写字楼不断创新。


04


80后90后中产的崛起

呼唤写字楼的消费升级


淘哥感觉,运营能力+创新能力两项核心能力,背后其实是80后90后中产阶级的崛起,由此引发的中国消费升级。


淘哥的观点是,无论住宅还是写字楼投资,最关键的是要和80后90后的中产阶级站一起,和年轻人站在一起,和new money站在一起。


2015年的有机构统计,中国的中产阶级超过2亿,财富总量高达28.3万亿美元,无论是总人数还是财富总量,都超过美国和日本,位居全球第一。去日本买马桶,去欧洲买奢侈品,去美国买房子......中国人买下全世界,其实都是中产阶级崛起的表现,也是中国消费升级的表现——中产阶级需要更优质的产品。


以80、90后为代表的新锐中产正在走到舞台的中央,将成为消费主流,他们的投资观、消费观、审美观、工作观决定了产品的前途。这种改变是长远、深入、趋势性的,这是社会底层架构的改变,整个社会的方方面面,都会在此基础上重构。


从投资角度而言,重构意味着巨大的机会,有几个倾向可以探索布局


1、要求“四有产品”:有品质、有审美、有格调、有颜值


对于 80后90后的中产阶级,颜值很重要,格调很重要。他们愿意为颜值和格调买单。也就是说,写字楼的内外空间设计很重要。


2、需求多元化与空间多变化


80后90后的中产阶级,有良好的教育背景或较高的社会地位,他们的需求是复合型的,追求健康、注重运动,定期旅游、购物、娱乐,讲求有品质的生活,有格调的消费。

也就是说,写字楼需要提供多元化的需求解决方案,远远不止于一个单纯办公空间。


3、城市综合体+轨道


中产阶级需求是多样的,购物、娱乐、社交、休闲、健康、还要高大上的场所,而且,中产阶级的时间是宝贵的,轨道交通至关重要。于是,城市综合体+轨道的模式兴盛理所当然。


从住宅来看,深圳这几年最受追捧的项目,往往具备类似特征。华润深圳湾、招商双玺、华润城、宝能太古城等等。城市综合体+轨道这种模式,其实是现代城市资源的高度集约,是最具效率的模式,也是年轻的中产阶级追求的生活方式。


提示:可下载APP分答,扫下面二维码提问;亦可登陆微博向“顾洪波”、“深圳陶文杰”微博问答。



淘哥在深圳从事房地产行业已近15年,每年深圳发售的重点新盘,几乎全部踩盘过,标杆性楼盘还会反复多次考察,这些年来看过的楼盘估计近1000个。每天的工作就是研究楼市,偶尔会写一些文章在“文杰淘楼”发布。


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