东莞的“住宅禁商令”终于松绑。
今年2月6日广东省政府颁布了《有关鼓励创业带动就业工作的意见》（以下简称《意见》）之后，引发东莞房地产业内外人士对东莞“住宅禁商令”是否松绑的热切关注。记者昨日从东莞市工商局采访获悉，该局将严格执行省工商局有关规定，放松对企业、个体工商户经营场所的限制，允许企业（公司）、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。
“住宅禁商令”解冻落实到执行层面
由此可见，东莞“住宅禁商令”的松绑，已经落实到具体执行层面。中小创业者可以名正言顺地将住宅作为事业起步的“第一站”，使创业成本降低很多。一些住改商住户认为，金融海啸下，新政策有助于他们坚定信心，熬过目前的艰难时期。
对于一些写字楼、住宅的业主而言，他们开始关注“住宅禁商”的松绑是否会对楼市不景气情况下的写字楼租售雪上加霜？而处于成熟商圈的住宅是否能获得更大的收益？
对于开发写字楼、成熟住宅区、公寓的房地产发展商而言，他们更关心这次松绑是否会给房地产市场格局带来影响？这一新政是一个过渡性的政策，还是对“住宅禁商令”的“盖棺定论”？
记者先后采访了相关业内人士，多数人认为，东莞与广州、深圳等地的情况不同，写字楼的市场供应量不是特别大，租售价格并不是太高，因此之前“住改商”的情况相对较少，加上禁商管理并不严格，一直以来就有一些小公司在住宅开办，因此“住改商”政策对东莞的写字楼、成熟住宅区、公寓的影响并不明显。
成熟商圈的住宅会吸引投资客
“从总体来看，‘住宅禁商’的松绑是个利好消息，能促进中小创业者创业，促使经济活动更为活跃，也能促进房地产业的发展。”中信华南(集团)东莞公司市场营销部副经理陈峰认为，特别是一些成熟商圈内的住宅来说，住宅禁商解冻，会吸引更多的人投资购买，租金还会出现一定的上涨空间，例如位于东纵大道的东湖花园，由于东纵商圈已相当成熟，当住宅可以用作商业经营后，东湖花园楼上的一些小户型极有可能受益。
东莞市综艺集团有限公司有关人士也表示，“住改商”将有利于促进小公寓的销售，出租率也会有所上升，但是总体影响不会太大，对于一些大公司而言，写字楼仍然是最好的选择。
住改商对莞写字楼冲击不明显
“东莞与广州深圳等写字楼租售价格较高的城市不同，由于东莞写字楼的价格并不高，因此，‘住改商’的情况并不多见，因此对写字楼的冲击是有限的。”中惠熙元地产董事会秘书李健向记者表示。
当然，东莞一些成熟商圈内的大社区，也是众多中小企业青睐的楼盘，如东泰片区、东湖花园等，但这些楼盘的物业管理公司本身对于“住宅改办公”的情况是默认的，所以“住改商”后，变化并不大。中信物业管理公司总经理赵伟(赵伟博客赵伟新闻赵伟说吧)就表示，非对外经营性的办公场所在管理上并没有特别之处但现在“住改商、办公”情况比之前少了。
住改商帮助写字楼“放水养鱼”？
房地产业界也并非认为“住禁商”松绑对写字楼市场只有冲击。“‘住禁商’的松绑对写字楼市场的这些冲击，只是从短期来看、来分析的，从长远来看，该政策未必一无是处。”业内人士表示。
目前的经济环境下，保住更多企业生存是最重要的，只要企业能生存下来，当经济条件好转时，这些在逆境中仍能生存的企业会快速发展，当这些企业的生意做大后，必须讲求企业形象及门面，必须进驻正式写字楼办公，写字楼需求将持续爆发。“‘放水养鱼’就是这个道理，因此开发写字楼的发展商不用过于悲观，”某写字楼开发商分析指出，假如现在企业在写字楼里死撑，最后可能是企业倒闭，然后写字楼需求日益萎缩，写字楼市场必将经历更长的寒冬。
希尔顿广场总经理邓学冠也持这样的观点：从企业生存链条上来看，没有虾米，怎么能养大鱼?“住改商”的松绑正是放宽了虾米的生存空间。该政策应该是个长期性的政策而不应仅仅是金融经济下的产物。“住改商”是市场行为该不该被禁止应由市场决定而不是政策一刀切。“‘住改商’的松绑，放宽了中小企业的生存空间，也培育了写字楼的潜在客户群体。”所以，“从长远角度考虑，住禁商松绑反而利大于弊。”
相关新闻回放
2007年，我市出台了《东莞市住宅禁商实施办法》，《办法》规定，从今年1月1日起将对住宅改商用进行严格的控制，凡2006年1月1日以后报建的住宅及商住楼住宅功能房屋，不得用作商业功能用途；自2012年1月1日起，所有住宅及商住楼的住宅功能房屋，不得用作商业功能用途；住宅用作商业功能用途的，业主应在限期前尽快办理建筑物使用功能变更手续或者恢复其使用功能。这一《办法》，又被业内人士称为“住宅禁商令”。
去年以来，受到该住宅禁商政策的影响，加上小公寓趋于饱和，东莞部分位处商圈的小公寓变脸写字楼，把住宅功能改变成商业功能。
而今年2月6日，省工商局公布九大鼓励创业措施，当中包括备受关注的“住改商”问题。省工商局予以明确：将放宽经营场所要求，经所在地居(村)民委员会或业主委员会同意，允许住宅改变为经营性用房。到目前，新政已经在东莞市工商局开始执行。在住宅里经商、办公都不用再小心谨慎了，“住改商”已获转正。
［发展商看法］
住改商为中小创业者
降低创业成本
中信华南(集团)东莞公司市场营销部副经理陈峰：
日前广东省政府最新出台的《关于鼓励创业带动就业工作的意见》，使商圈“住改商”不再“一刀切”，给中小创业者带来了实实在在的利好，最直观的利好就是为他们降低了创业成本，特别是在当前的市场大环境下，给创业者更多的信心。
当然，“住改商”也应当注意维护住宅小区里其他业主的合法权益。“住改商”的前提是不存在污染扰民、安全隐患的情况，符合消防、卫生、环保和规划的相关法规。例如：利用住宅进行办公的创业者，一般最好是从事广告、咨询顾问、设计等脑力劳动为主的经营项目，不会导致环境污染和噪音扰民。
从另一角度来看，该政策将可能使临街住宅，一批位于传统商圈的住宅物业有望被改成商铺而身价倍增。而总体而言，“住改商”的放宽利于区域内住宅物业的租赁市场发展。
当然，临街住宅的住改商，更多的只是为置业者选购住宅提供多一种选择。目前来看，中信旗下的德方斯公寓项目等并未拿“住改商”作为卖楼的武器，依旧按照过去的设计定位来宣传。
住改商对东莞影响不大
中惠熙元房地产集团董事会秘书李健
“住宅禁商令”的松绑，重点是对于一些写字楼价格很高的城市才会有比较明显的影响。因为写字楼与住宅的价格差异较大，导致很多中小创业者不得不考虑成本的问题，而选择住宅办公或经商。东莞的写字楼价格并不高，一般市区繁华区域的租金在每平方米30元—50元，这样的租金水平令很多中小企业都能接受，加上出于公司形象的考虑，选择正规的写字楼进行办公，才更显示企业的实力和品位。
当然，也会有人不介意办公地点，选择用住宅进行办公，但是这种数量并不多，不是主流，因此这一“住改商”新政策，对东莞影响不大。
住改商不会影响到写字楼
希尔顿广场总经理邓学冠
我们不能从狭义的理解住改商就会影响到写字楼。我个人认为，住改商并不是打击了写字楼市场，从长远来讲，反而与写字楼市场的发展是共荣的。
首先从目前的经济环境来说。东莞处于转型阶段，要加强服务业的发展，小企业的生存和发展，需要特定的环境。中小企业的起步，需要社会提供宽容的环境，为他们提供生存和发展的机会。而住改商作为系列扶植政策中的一个，使中小企业起步时的成本降低，使他们的成功率更高，往后的发展潜力更大。
站在发展商的角度，我们不能过于本位主义的看问题。实际上，采用住改商手段支持中小企业的创业，看起来是会影响到当前的小利益，但从长远来讲，是为了共同的大利益。住改商的主体是住宅，住宅的主要述求是住，商业服务配套肯定有先天的不足。在起步阶段，我们对中小企业给予宽容的支持，使他们有更大的发展潜力，等企业发展到一定阶段时，他们必然会搬往办公条件更好的写字楼或者是商铺。这是商业发展中不可替代的地段价值使然。可以说，支持住改商，并不是打击写字楼市场，相反，是对写字楼市场提供了更长远的支撑。而且，从另一个角度而方言，支持住改商，也是解决了不少住宅的空置率问题。
还是应该在适合做商业的地方做商业
光大地产营销总监赵洪亮
住改商的放松，主要是解决过去的一些遗留问题。早期广东有不少，是底层住宅改成商业。
在新的楼盘项目中，对于住宅性质改商业的，还是应该要有所控制，在适合做商业的地方做商业。毕竟，住宅的性质是以住为主要述求的，在住宅区里做商业，会影响到居民的正常生活，而且人来人往的会影响到社区的物业管理。有清晰的规划，各司其职，这样才对更便于住宅区的管理和整体面貌。
不必“等客上门”选择住宅办公更划算
陈先生创业方向：创立某广告公司
刚开始创业的时候，对办公室租金进行了调查，对于一家刚起步的广告公司而言，写字楼的租金成本还是有挺大压力的。30多元/平方米的租金标准，租一个60平方米的写字楼每月需要2000元，而且办公场地还紧巴巴的，不够用。除了考虑租金成本，还有就是广告公司的特点并不要求办公地点多么惹眼，因为广告公司的业务绝大多数需要公司业务人员主动上门与客户联系，有时甚至需要与多家公司竞争才能拿到单，所以“等客上门”的可能性几乎不存在，所以选择在住宅办公，并不影响公司业务的开展。
出于对这些因素的考虑，我决定在东城某个地理位置较为便利的地方租一套住宅进行办公，三房二厅，大约120多平方米，租金为1800元，比60平方米的写字楼宽敞多了，还可以分成为几个办公室，让公司的业务部门与后勤部门能有效分开，便于管理。
因此，“住宅禁商令”的松绑，对于我这样的创业者实在是好消息，我可以大大方方地选择住宅进行办公了。
选择住宅办公省钱还方便
李先生创业方向：创立某艺术辅导公司
几年前，我与几个朋友开了一家小型的艺术辅导公司，主要是瞄准了一块特殊的市场：东莞在经济实力日渐雄厚之后，越来越多的镇村、企业都经常举办文艺表演、文艺晚会，而且在内部人员自编自演的情况下，多数要请专业老师进行辅导。我们几个都是搞艺术出身，所以就发挥一技之长，办了这个艺术辅导公司。起初租了个30多平方米的写字楼办公，希望除了自己出去联系些业务，还有顾客能找上门来。但事实证明，主动上门的客人少之又少。
现在“住改商”的政策出台了，我们打算租套住宅做办公室，既省钱，又不影响生意，还省了租住房的费用。现在，我们正打算开通网上宣传窗口，能让更多的人通过网络找到我们。
泰山宽容的对待中小创业者
从社会开放、包容的角度而言，并不反对住改商。住宅做商业，成本低，给下岗工人、大学生，多一些创业机会，也便于社区业主就近消费。
我是广东人，对住禁商也比较了解。当初，广州淘金花园附近衍生的商业街，因为广州的住禁商，使整个商业街被关掉，同时也对周边居民的生活照成了一些不便，附近居民只能是在超市储备多一些生活用品。
在目前的经济环境下，住改商可以说是一项不错的意见。实际上，对于创业者而言，最关键的还是租金问题，尤其是商业的，一般商铺的租金远远大过住宅租金，对创业者而言是不小的成本开销。而现在创业结构多元化，网店已经成为不少人的谋生手段。
不过，住改商在商业性质的选择上要慎重，我们支持创业，但创业也不能过于扰民。
至于在住宅里办公室，我觉得还是去写字楼里比较好。因为办公的人员往来会比较复杂，而且通常住宅里办公的不会仅限于一定的楼层，这样对住户的安全会造成影响。
想对其他业主说一句：城市里应该多元化，我们要学会接纳不同文化，宽容的对待这些中心创业者。现在北方都开始接纳摊贩，我们为什么不能接受住改商呢？只要不扰民，大家能和睦相处，也是社会和谐的表现。
AMY住宅里的商业太扰民
我的工作很忙，通常对住宅楼的情况并不了解。让我对住宅里经商深恶痛绝的，是因为楼幢里二楼经营的一家美容院，搞坏了门禁系统，却要我们全楼去承担损失。
二楼的一个三房单位被业主租给了一家小型美容院。一个周末我发现楼下的防盗铁门经常不锁，后来才知道这是那家美容院为了方便营业故意开着的。当时已经有些不满了，因为楼下的防盗铁门这样敞开着，对于住户的居家安全是很有隐患的。
随后没几天，楼下的门禁系统坏了，说是没电，各家住户掏了钱修了。没几天，又坏了，检测时发现，正是二楼这家美容的门禁频繁使用不当造成的。门禁坏了，还是得大家掏钱修，虽然大家在掏钱时没有提什么要求，但明显大家对二楼经营的这家美容院意见都不小。
住宅经商，并不是我们有多抵触，我以前住的小区里，也有用住宅做办公室的，那家公司是网络公司，到公司现场来往的人不多，不会影响到我们的居住，大家都能相安无事。但经商到扰民的地步，却确实是不应该。住改商，还是应该要慎重考虑一下吧。
“住改商”如何办理工商登记注册？
记者从市工商局获悉，近期，省工商局出台了关于全力支持创业带动就业的意见，其中很重要的一条内容就是放宽经营场所要求。市工商部门将严格执行省工商局有关要求，放宽对企业、个体工商户经营场所的限制，允许企业（公司）、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。
办理登记注册时，则凭住所（经营场所）使用证明、《住所（经营场所）登记表》，以及所在地居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件办理。
应当注意的是，将住宅改变成商业用途，必须经“所在地居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件办理”，“有利害关系的业主”是指受到住宅改变成商业用途影响的有利害关系的业主。打个比方说，将住宅改成火锅店，必然会对楼上楼下及相邻左右等的业主产生不利影响，如来往人员增多、声音嘈杂、油烟污染等，而对这些业主来说，他们买楼住进来的时候并未预料到邻居会将住宅改成火锅店，致使他们原先买楼想要达到的生活品质发生了偏差。这些业主就属于“有利害关系的业主”范畴。
文章来源网络，转载只为做信息分享，不代表本网站观点，如果不同意转载请联系删除
