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开发商云集 上海四川北路写字楼仅卖住宅价钱

发布时间:2021-08-25

  “一个客户今年1月想买凯润金城,但他认为15000元/平方米的单价太高;当这个楼盘的售价涨到21000元/平方米,他感受到四川北路的办公楼潜力无限,于是在5月中旬以20000元/平方米的价格下单了。”美联写字楼部副区域经理陈俊彦告诉记者,很多客户已经错过了第一波投资机会。


  开发商云集四川北路

  “四川路是一个金娃娃,但它的光辉被掩盖了。”威格斯物业顾问有限公司联席董事黄志峰对记者表示。

  当前四川北路的办公楼市场处于起步阶段,随着虹口区政府主导的新一轮商业大改造和一批知名地产商的进入,该板块的办公市场面临前所未有的发展机遇。

  业内普遍认为,上海除了陆家嘴、南京西路等“传统CBD”外,中山公园、四川北路、竹园等有望凭借地段优势、成熟的商业基础和规划定位,成为新一轮“准CBD”。

  “随着交通的发展,一些边缘地区,尤其是副中心的办公楼市场同样可以得到成功。”美国凯龙瑞投资有限公司副总裁何宗骅认为,当中心区域写字楼无法满足市场需求时,需求外扩,周边板块写字楼售价、租金上涨便顺理成章。而四川路的商业改造将推动写字楼市场。

  四川北路商圈南起苏州河,北至鲁迅公园,全长3.7公里。现有的写字楼项目包括海泰国际大厦、海泰时代大厦、玫瑰广场、捷胜广场、中信广场、凯润金城等;后期将有圣和圣广场、嘉杰国际,雷曼兄弟于去年年底收购的福海商厦目前正在改造中。

  未来的供应量更不容小看。中信泰富以近5亿元夺得四川北路地铁地块之后,中信泰富主席荣智健表示:将投入10亿元用于该项目的开发;中建蛇口弘基广场的拆迁基本完成,项目将在今年正式动工。

  众多“大佬”涌入四川北路,使这个写字楼“边缘板块”成为焦点。

  “由于租金涨幅较大、市中心办公资源紧张,办公市场出现了向远郊发展的趋势。”海泰董事长助理陈隽玮认为,远郊办公的企业虽然省下了租金成本,但由于交通不便、配套不完善,企业的总成本并没有降下来,因此在城市副中心建设辅助性的办公楼有很大的机会。“成长中的企业对副中心办公市场的需求很大。四川北路是最靠近市中心的副中心,因而在该区域开发办公楼有天然地理优势。”

  户型面积针对中小企业

  中原地产咨询研究部经理马冀认为,“四川北路的办公楼并不面对一线顶级企业,而是为成长中的年轻企业做的。”这一点从办公楼的户型可以看出来。

  在南京西路、北外滩入驻的公司多是跨国公司,办公需求面积一般为200~300平方米,甚至整层楼面;四川北路板块的办公楼面积一般在150平方米以内,80平方米的需求最大。比如说,凯润金城单套最小面积为69平方米,最大为108平方米;海泰时代单套最小面积为48平方米,最大也只有120平方米。

  此地客源多数会签订2~3年的租约协议。从租客情况看,60%~70%的租户为物流公司,还有一些是货运代理、报关、国内贸易、中小型服装进出口公司和医疗器械进出口贸易公司。另一块需求来自江、浙、山西、陕西等外地进入上海的中型企业。

  一定程度而言,四川路辐射区域内的辅助办公区是北外滩功能的延伸。只要北外滩国际贸易、金融、航运中心的定位没有改变,四川北路就有强劲的办公需求。

  “四川路改造计划约5年。今年建设的写字楼正好搭上‘快车’,物业增值没有问题。只是速度有多快很难预料。”威格斯物业顾问有限公司策略发展部经理程鹏认为。

  “中信泰富建成的项目将成为新地标,整个板块都将被拉动,届时写字楼租金和售价都会上涨。”戴德梁行写字楼部助理董事沈洁认为,板块内老的写字楼面临改造,部分客户可能会转移到新的办公楼,因此新增写字楼的需求会有所提高。

  平均日租金将达4元/平方米

  “一般而言,同区域写字楼价格至少要比住宅高30%。但四川北路却出现了办公楼售价低于住宅、价格倒挂的现象。”沈洁据此认为四川北路写字楼的增值空间将大于租金涨幅。

  凯润金城办公楼2006年6月的开盘价是15000~16000元/平方米,而当时玫瑰广场的售价是18000元/平方米,国际明佳城的售价在15000~19000元/平方米。写字楼售价略低于住宅售价。“补涨”的力量正在显现。

  “板块办公楼的涨幅出乎我们的意料,售价一年的涨幅在20%左右。”沈洁告诉记者。2006年6月海泰国际开盘时售价为22000元/平方米,目前已达27000元/平方米。

  2005年之前四川北路板块写字楼空置率还不到5%;2006年新办公楼上市后,空置率有所上升。目前写字楼租金回报率约5%,不过投资门槛也相对较低,200万元即可入市。从租金水平看,板块写字楼日平均租金为2.5~3元/平方米,平均入住率在80%左右,租约一般为2至3年。

  以凯润金城为例,目前入住率85%,单元总价在200万元左右。低区(11层以下)日租金为3.5元/平方米,15至18层的日租金达到4.5元/平方米;低区投资回报率在6%~6.5%之间,高区回报率可达7%。海泰时代提供包租服务,目前日租金5元/平方米,投资回报率在6.5%~7%之间。

  “当前回报率比南京路写字楼的10%还是低许多。但以上海每年12%的平均租金涨幅看,以最保守的速度计算,不超过三年,四川北路写字楼的平均日租金就可以达到4元。”程鹏认为。

  这个数字并不遥远。事实上,森林湾的日租金已经达到0.5美元/平方米(4~4.5元/平方米);宝矿高区的日租金更已达到5元/平方米。

  虹口区新一轮改造总投资100亿元

  “黄浦区、四川北路的商业改造体现了上海中心区域写字楼由过去的向西部发展到向南、北两个方面贯通发展的新趋势。”威格斯物业顾问有限公司联席董事黄志峰表示。

  受地理位置的限制,上海写字楼的发展向东止步于黄浦江,过去几年一直在向西延伸,却始终没有向北、向南发展。随着南、北商务氛围日益浓厚,浦西几个传统商务区办公楼日租金先后突破1美元/平方米,南、北两片的写字楼投资前景开始被挖掘出来。

  为提振四川路商业地产,2006年虹口区启动了四川北路新一轮改造。这次改造沿3.8公里长的四川北路展开,涵盖区域面积2平方公里,开发面积约400万平方米,改造总投资将超过100亿元人民币,拟用5~8年完成。整体建设分两期进行,第一期开发面积约200万平方米,其中30%为商用面积,新增商用面积绝大部分用于综合消费。

  “商业发展是长期投入的过程。如果公共领域投资减少,就会影响商场、写字楼的发展。”瑞安地产助理总经理韩置表示。上海财经大学晁钢令认为,政府对公共空间的投资和开发商的集群效应对办公楼板块的发展有很大影响。虹口区政府对四川北路的投入将使该板块土地价值大幅增加,办公楼也将受益于此。

  目前四川北路写字楼平均日租金2.5~3元/平方米,还不到南京路写字楼租金水平的三分之一。与南京路隔苏州河相望,租金却有如此大的差距,显示四川北路的写字楼市场发展比较落后;地理位置又决定了该板块办公楼有不小的发展空间。

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