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上海写字楼新增供应量今年将创新高
发布时间:2021-07-08

 高纬环球的报告预测称,今年上海中央商务区域的优质写字楼供应将创下新高。报告预测2015年上海写字楼的供应量将达到676万平方米,吸纳量约459万平方米,约有270万平方米的差距。而根据沪某数据机构显示,2014年度上海写字楼供应量只有不到300万方,约只有今年预测供应量的一半,并且,写字楼成交面积只有186.28万方。若高纬环球的预测正确,2015年将会迎来写字楼的井喷式增长。

回顾一下上海写字楼的历史。在2000年以前,上海甲级写字楼处于供需两旺阶段,从2000-2004年,写字楼的吸纳量开始超过供应量,处于供不应求的阶段。此后,供应量不断攀升,尤其从13年的后半年开始,供应量发力,超过吸纳量,到14年的供应量更是达到了高峰286万方创新高。

但是供应量上升的同时,成交量却不断下滑,空置率和存销比在不断上升。

搜狐焦点搜集到的的数据显示,在去年11月,一线城市办公用房成交均价为23259元/平方米,环比减少9.8%,同比减少11.1%,从图中可看到,下半年办公用房成交均价总体呈现震荡式下行态势。从全年数据来看,办公用房新增供应远大于新增成交,从而使得库存量进一步上升。

从存销比看,11月份,4个一线城市办公用房存销比为34.3个月,相比10月32.4个月的数值有所上升。在市场低迷下,一线城市办公用房的存销比不断攀升,比年初增长近一倍。

从库存和库存去化周期等指标来看,一线城市的库存规模在高位盘整,但去化速度有所加快。2014年写字楼成交量虽有所下跌,但成交均价却在高位震荡。

根据中商情报网刊发的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,近年来办公楼物业的投资年回报在4%-10%,办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。

与此同时,多家房地产市场研究机构表示,我国一线城市核心区域的写字楼租金一直处于上涨态势,预计未来上涨还将持续。这成为购置写字楼的一大动力。

库存量都是处于高位,办公用地存销比也在不断上升,但是为何写字楼的供应还在不断新增?

沪上房产研究院严跃进表示,今年写字楼市场供应量持续增加,去库存速度难以提高,说明市场对于写字楼市场有不信任的一面。尤其很多租赁户属于有心无力,在宏观经济持续疲软的状态下,对于租赁物业的需求难以得到提高。

当然,写字楼市场背后的风险并没有预期的大。尤其有一批新的客户在诞生,即小微企业。随着2015年定向宽松的货币政策的实施,中小企业的融资成本会降低,相应的成本负担减轻,会使得对租赁写字楼的需求增加。换而言之,若2015年写字楼市场有春天,那么此类中小企业应该是其中最活跃的一群幼雏。地方政府在对写字楼市场进行有序管理的时候,将鼓励此类群体增加写字楼物业的需求。

对于上海市场而言,真正的问题就是上海一些郊区、县的写字楼物业存在租赁客户层次不高、产业协同效益不好的局面。未来对于市级层面看,需要鼓励一些总部型的企业租赁相应写字楼物业,并给出相应的优惠政策。这个是盘活写字楼物业、实现写字楼市场复苏的一大策略。

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