奥运经济所带给整个亚奥板块的，更多是后发优势。毋庸置疑，未来，奥运必将进一步推动该区域的商业地产良性发展。而作为商业地产重头戏的写字楼，在目前供大于求、消化缓慢的前提下，未来又将呈现何种状况呢？亚奥板块是否还需要写字楼供应？何种写字楼具有良好发展前景？
亚奥写字楼难吃奥运蛋糕？
受奥运经济的带动，近两年亚奥住宅市场成交活跃，且价格呈快速增长之势。与此形成鲜明对比的是，写字楼市场不仅售价相对平稳，且租金呈不断下滑态势。
就具体项目的售价而言，蓝华国际仍保持开盘时的售价17600元/平方米，洛克时代的售价略有提升，由2005年开盘时的11000多元/平方米，上升至如今的13000多元/平方米；就租金而言，地段及品质优势较明显的老项目租金较为坚挺，如远大中心的租金为5元/平方米·天，汇欣大厦为2元/平方米·天，而位于临近北苑路的凯旋城写字楼的租金仅为1.7～2.2元/平方米·天。
从近两年该区域写字楼市场的成交状况来看，奥运之于亚奥写字楼也的确只是个卖点而已。这多少有些令人不解。在奥运带动下，交通、环境、配套日益完善的前提下，亚奥板块的写字楼缘何难见起色？
首先，无产业支撑。“由于奥运会在这里举办，所以，无论是开发商，还是当地的居民，潜意识里都希望这里成为新的焦点、亮点，然而很难如愿。因为，区域内的产业链太过单一。目前来看，多为广告、咨询公司、律师所等中小型企业。难以形成鲜明的特色。”戴德梁行写字楼部高级经理张大明分析认为。
诚然，从其他几个成熟区域来看，CBD由于依托于使馆区，加之区域高知企业、外企云集，所以，整个区域涉外及商务氛围较浓；金融街则主要依托金融机构，如央行总部、银监会新址、证监会，此外还包括电信总部，等等；中关村依托于高校，所以，区域内的创业型产业较多，多为IT等高科技企业。由此可见，不同的区域有不同的产业特征，然而，从亚奥板块目前的情况来看，恰恰缺乏相应产业的支撑。
其次，产品定位欠准。就亚奥板块目前在售的写字楼项目而言，一个突出的特征，即住宅立项的写字楼，反而好卖。而真正的纯写字楼，日子则较为难捱。“亚运村的中小型企业较多，它们的承受能力相对较薄弱，所以，住宅立项的写字楼，户型面积较小、售价较低等因素，都充分迎合了小公司的办公需求。而一些纯写字楼项目，由于户型过大、售价较高，而不得不被小公司拒之门外。”张大明如是分析。
亚奥板块的部分写字楼项目，正是由于对区域特征理解不透、产品定位欠准，所以才导致目前的尴尬局面。而区域内多数商住项目的走火，充分印证了张的如上观点。
再次，供求失衡。该区域内，如远大中心、汇欣大厦等老项目，通过几年的发展，如今企业入驻情况良好。然而，新的项目，如名人大厦，去年开盘至今，一年的时间内仅有7家企业进驻。甚至有的项目还出现，开盘一年未有一家企业入驻的情况。对此，业界专家普遍认为，新老项目所表现出的两种截然不同的景况充分说明，区域内的写字楼需求极为有限，原有的老项目足以满足这部分需求。而近两年，亚奥板块写字楼项目的集中供应，导致区域内写字楼供求关系严重失衡，在此前提下，亚奥板块的写字楼出现消化缓慢乃是情理之中的事情。
未来中小户型写字楼将受宠
目前亚奥板块共有新老写字楼项目20余个，供给面积100多万平米。近日，据曾参与奥林匹克公园前期研究规划的某专家透露，在2007年之前，商圈内还将有将近100万平米的新增写字楼供应。这一信息给本来就前途未卜的亚奥写字楼市场的前景再度蒙了一层浓重的阴影——亚奥现有的写字楼，能否在2008年前后得以消化？2008年之后亚奥是否还需要写字楼？需要什么样的写字楼？
李林先认为，在未来相当一段时期内，商住项目在亚奥还是有市场的。但由于很多老的商住项目已较为陈旧，而在这些项目办公的中小型企业，随着资金实力的渐渐增强，不断爆发出对中小户型写字楼的渴求，即面积范围在200～500平方米之间的写字楼。所以，此类写字楼项目的前景将较为乐观。
对于目前有欠火候的亚奥写字楼市场未来的发展前景，李林先表示看好。“现阶段亚奥商圈拥有高档写字楼物业不足100万平米，而一个具有持续发展力的成熟商圈，其高档写字楼物业应该具备200～300万平米的规模。如今，亚奥商圈正值发展初期，未来在逐步发展的过程中，写字楼必然成为继住宅之后又一热点，在奥运经济的大潮中扮演重要角色。”
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