我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，全程指导。以下问答来自北京买房知识星球。提问：房姐老大，请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？
回答：500万以内很少有次新。500万以内的次新，有两种为主：
1.远郊带地铁两房
2.三四环或带学区一居 一居或学区基本都会产生溢价。
远郊地铁房，需要精挑细选；例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高；房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。一定要把握好地段和对应的价值。在城市中挑选地段的房产，就像吃鸡的毒圈，一定要站在圈内，用手上仅有的子弹，创造最大化的生存条件。
提问：房姐您好，新人首问。本人单身，现在有200子弹，购房刚需也希望保值。目前是海淀集体户，所以考虑买东城的房子可以落到东城。目前看的是永定门的房子，意向华龙美晟（考虑到这是周边最新的小区）总价500万70平左右，您看合适吗？永定门周边您看有其他性价比更好的小区推荐吗？如果抛开城区落户，重点关注未来升值，您看还有什么区域的房子能推荐一下呢，还辛苦能推荐到具体的小区哈。感谢房姐指点回答：你好，华龙美晟性价比不高，永外的缺点就是现状的配套、环境、教育质量垫底，大量人口聚集。（1）就是如果你想上车东城，这是最便宜地方。6w就买东城，随着望坛、宝华里棚改项目的推进，会有较大的改善，但是持有周期会比较长。（2）拆迁预期万一超预期，也有洼地翻身的可能。景泰算是永外比较好的地段，而华龙美晟又算是景泰为数不多次新盘（新奥洋房、华龙美晟）。当然华龙美晟总体不如新奥，但也比新奥便宜。华龙美晟最大问题是房子拐角多，遮挡重，很多户型被胡乱遮挡非常奇葩，如果买到里面好点的户型，我觉得还算值这个价，应该至少保底大盘涨幅。永外改造再给点力，有望超过大盘。提问：房姐好，从星球上学习了不少知识。当前情况：京户，异地工作，想在北京买一套房投资，首付首贷，140w左右的子弹。看了以下版块和楼盘，还请房姐指点：1. 朝阳石佛营的炫特嘉园，可以买到开间，或者极少数不太好的一居（朝北，房型结构差，低楼层/顶层，漏水……）；2. 青年路片区的青年汇，可以买到开间；3. CBD 传奇，可以买到北向开间，房型不如青年汇；4. 通州二手房，京贸国际城，可以买到一居和小两居；5. 通州新房，融御，可以买到小两居。想听听房姐的意见，上述五个哪个更合适？另外，房姐还有其他推荐的地段/楼盘可供选择么？非常感谢！回答：你好，北京上车盘科普：第一需要收益的确定性， 第二需要收益的稳定性， 第三需要能买到。
当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场；上车盘的大多数物业存在「上车门槛溢价」，例如同一小区80平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。
北京总价500万以内，可以用首房首贷贷足，并且有稳定收益的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间。这些都是核心区刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的。至于首付140万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，对于刚需房，功能大于性能。所以在你的几个选项里，条件允许的情况下，能买通州的2居，就别买青年路的1居。
提问：房姐您好，新人首问。想购置首套首贷房。个人情况：单位在西单金融街附近，无北京户口，无娃，有五年社保。家庭情况：人口简单，考虑两居基本可满足要求
资金情况：现金400万。总房款不知道可以用到最大多少？购房诉求：1.希望通勤时间在40分钟～45分钟。2.附近公园配套设施好些，有老人。3.希望将来无论出租或者出售都比较容易，兼顾自住和投资的诉求。恳请房姐推荐下，我这种情况需要在买房中注意什么，以及有没有符合我需求的地理位置以及楼盘推荐，感谢回答：你好，子弹400，可以入手总价1000左右的楼盘。比较推荐CBD 双井板块。CBD最大的缺点是次新住宅太少，附近空地太多，成片的老破小板块，加上建国路的低效，缺少二三级毛细血管，运河的阻隔，长久造成了CBD分崩离析的状态。好在随着中国尊等地块逐渐开建，CBD很快会恢复它应有的荣光；长期以来大量高端商业的积淀，密度最高的5A写字楼，北接朝阳公园，三里屯，南接双井，东面是连绵的住宅和商业延伸带，CBD是目前最安全最有潜力的板块之一。提问：你好智慧房姐，现在想买燕郊，本人SFSD，是现在上车还是年底，还是明年年初，燕郊有理想新城，燕京航城，还有嘉都小区，金谷美丽城，那个比较合适，谢谢姐回答：你好，最稳妥的投资肯定是燕郊线（平谷线）了，虽然大部分明牌了，但通车肯定还能涨一波。目前最稳妥的是神威大街站的燕京航城和天洋城北区，价格稍贵；带点赌博性质的是据说平谷线要加一站潮白大街站，中骏四季花都，如果真能加站成功，这个涨幅有可能更大，但确实带点赌性。不过现在都不是建仓燕郊的最佳时机，等北京起势之后再跑步进场都没问题。年底如果有8折笋，可以考虑入手。提问：房姐您好，请您帮忙分析一下，长安和玺和甲叁號院，这两个项目比较，投资兼自住，从价格，户型，位置，升值潜力这几个方面考虑，哪个更适合一些呢？能接受总价1500万左右的。回答：你好，长安和玺属于石景山古城板块 是没有核心产业的 主要承接西侧的外溢人群，甲叁号院位于西三环和西四环之间，处于丽泽商务区、总部基地、丰台站TOD三大产业交圈核心腹地，未来潜力更大。这两个相比更推荐甲叁號院提问：房姐你好。小家庭房产配置如下：1.慧忠里60多平小两居，俩娃上学自住，面积小，环境差
2.新国展名都园大平层150，环境好，面积大，租金回报率高，通勤远，回不去。3.武汉投资一套。4.美国公寓一套。考虑到房产保值及自助改善想重新配置。求建议，谢谢。1. 名都园入手时320现在出售的话600冒头，但是租售比很高（1.5/月），现在建议售出吗？2. 如果售出名都园想在朝外本部周围入手自住保值的自助三居，有何建议，总价在800左右。3.美国房产建议长期持有吗？谢谢回答：你好，名都园是1996年开始建成的首批别墅区，老牌豪宅向来不是投资首选，一般来说租金高的楼盘，涨幅不一定好。建议直接出手。如何选择升值潜力大的楼盘？一个要点：投资看增量。怎么理解增量？比如周边有政府规划待落实、有楼盘待拆迁、有新学校待建设等等。亚运村板块溢价比较多，800万能买到的3居，要不就是老破大，要不就是凯旋城类的办公楼。星球内推荐的楼盘可以关注下
美国公寓要看在哪个城市，top5城市可以保留。提问：您好，新人首问：目前自住亦庄2004年交房别墅项目，正在出售中，因为两年后有出国居住计划，预估售价1900万。出手后希望1000万左右买一套投资房产，目前关注亦庄中海墅公寓三居，亦庄金茂悦，金茂府，东四环泛海国际，棕榈泉，东大桥新城国际。希望能够最大化投资收益。另外，有想法在亦庄买一套商住，预算300-400，做为过渡居所，出国后出租，请您给出宝贵建议。回答：你好，如果是自住和保值这个价位亦庄和郊区不建议看。棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。05~10年那段算是朝阳公园的头牌、甚至是整个朝阳东边的标杆，棕榈泉是第一个把这个做到极致的小区。地段当然还是无敌了，对面就是朝阳公园。但现在朝阳公园头牌早就换成泛海系列了，这个从价格就看得出来。棕榈泉之所以现在地位下降了，不仅是年代老，各种做派也老。譬如楼外观，近看倒还可以，远看真的有点惨，猛一看有点经济适用房的感觉。户型也是，户型很大，但当年走涉外范，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的楼王户型都是主卧+客厅朝北（为了看朝阳公园），其实不是很符合中国人审美（泛海这一点就优势太明显了）。管理上，近几年也有点懈怠，对比旁边公园大道不一定有明显优势。而且棕榈泉虽然地段很高大上，周边的超市确是以天客隆这种为主的，有点不搭。当然，整个小区的建筑质量、房屋质量、一些细节上，棕榈泉还是可以的。反正看重升值，棕榈泉不用考虑了；喜欢阳光普照的户型，棕榈泉不用考虑了。新城国际是一个得天独厚的盘。东三环内光华路，左手芳草地世贸天阶，右手财富中心IFC，北面朝外，南面国贸，占据了最好的地段。而在这个地段内，拥有超强的对比优势，世界城是商住，关东店老破小，只有新城国际是优等生独苗，这种情况下，不仅是区域最高价，还会有对比溢价加成。本身的次新品质不算差，社区商业，花园，物业配套保证了基本盘。第一次到楼下喝咖啡，新城国际就让我眼前一亮。2016年下半年那会儿我推荐的时候，新城国际仅仅才6万多，300万就可以买到大两居。但这种盘往往有个特点，值得买入的时间窗口非常短暂，早了就贵了不涨，晚一步就翻倍。北京自住+投资性价比最高的楼盘详见知识星球内部分享。商住不建议买，总价400在亦庄可以买个上车盘暂时自住。提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。高米店本身也有商业，住宅更新。（1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。（2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注星球内推荐的楼盘。独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般。而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买
不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多
你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区。
提问：房姐 您好，新人提问。刚来北京得时候豆各庄入了一套商住，130左右，现在看来是比较失败的投资。今年11月份会有购房资格，算是stsd 月收入2万，目前单身，没有学区要求，子弹目前手里只有120，最多借到150。看了亦庄融创壹号和双桥远洋一方。亦庄壹号89小三居 11层板楼7层的价格要5万左右。这个价格是不是太贵了。1亦庄这类的远郊是否能够跑赢大盘，限竞期房8年不能买卖这个是我比较纠结的地方。2双桥远洋一方是否能兼顾投资与自住，什么价格入手比较合适3商住是否要割肉凑高首付4如果选择室内两室的老公房 朝阳地区东三东四附近您推荐哪些小区.期待您的回复回答：你好，管庄最大的问题在于位置。运河，铁路，狭窄的道路，整体很逼仄。朝阳通州两头不搭，受到冷落。远洋一方这个小区还不错，中国建筑设计院设计的房子，低密度
最大的缺点是距离地铁太远了，所以影响升值，我一般不太建议买这个小区。亦庄壹号离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。商住建议出手凑子弹
如果考虑自住+保值，可以关注知识星球内推荐的楼盘。提问：本人住嘉铭桐城，手里有子弹500w，想购入二套房子作为投资，现有以下三个方向。不知哪个方向能使投资回报最大化，还请您指点
1、本小区再购入一套
2、西城老破小学区
3、新房
新房的话您可有楼盘推荐？接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。我们说投资有2种打法：1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。目前已经有嘉铭桐城这类防守型楼盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。关注我们星球内推荐的二手房。提问：房姐您好，今年年初我们刚入手十里堡北里的一套60平两居室，按揭贷。现在只有50子弹，想投资二线城市，比较看好武汉和西安，不知道可以吗？有什么需要注意的？非常感谢！回答：你好，城市选择上优先西安 武汉 成都这些能级高的二线城市。西安在TOP10城市中，排在接近末尾的位置。而武汉，从各种角度，都排在西安的前面。两者的能级有比较明显的差距。形成这种差距，最本质的原因，是地缘。武汉的地理位置得天独厚，比西安好。华中之中，九省通衢，多平少山，多水少沙。所以，从资产质量的角度，如果能买武汉，当然优先选武汉。武汉房票很好解决。子弹50，在武汉也可以挑到不错的产品。提问：你好，你说北京的房价不是以环线来看，请问正确的方式应该如何看呢？回答：北京是典型的平原城市，由于首都的安全需要等种种原因，城市的建筑密度极低，城市的规划也是摊大饼式发展，即使是五环线，今天也是十分的拥堵。但北京的发展，并不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把北京看做环线发展，是第一重错误。其次，二环内的区域，由于历史和政治原因，处于被保护状态，基本没有现代城市生态。而北京重点主导的一些项目或着力发展的地区，大多着落在一些中外环区域。其中，国贸CBD，望京，中关村，西二旗是北京最主要的产业集中区，也是北京聚集人流的核心，而这些商业或产业集中区域缺乏大量的居住住宅，造成了产住分离的结果。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：北京的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。提问：老师，您对一些社会问题的解释很有启发，人口决定经济和房产很有道理，但是为什么印度还是落后呢？还有非洲好像人也不少。
回答：人口决定经济的规律没有错，但是原理不等于结果，在事物实际运转过程中，有非常多的因素在产生作用，对最终的结果产生影响。而一旦这些因素的条件足够强大，形成某种特殊状态，可能会形成和规律相反的结果，但这并不代表规律错了，羽毛被风吹上天不代表地球引力失效。
印度的落后，最关键的原因恰恰是人。表面上看印度人口数量很多，但这是统计学数字上的人口，而非经济学意义上的人口。人口之所以作用于经济财富，在于人有活下去的欲望，所以利用改造资源，通过交易创造财富，这才是完整的逻辑。但是印度实行种姓制度，大多数的人口不是「人」，只有甘地一类的刹帝利婆罗门才是人，占据了大多数人口的吠舍首陀罗们，对于活下去，过更好的生活欲望不大，并且种姓制服下，他们并不能平等的进行交易和其他一切社会活动。
印度人口多经济一般，除了人口「不是人」以外，还受到类似于缺少煤炭开采资源，宗教种族问题等因素影响。非洲人口多经济不强，是因为基础差，加上没有绝对的暴力形成一个有效管理的社会，无法创造良好的交易环境，但即便如此，2亿人口的尼日利亚依然是非洲经济相对发达的国家。原理规律不等于结果，这一点在房产上同样适用。地段的亲疏远近，决定了地段的价值，但不决定最终的价值。因为地段只是基础因素，还有无数因素叠加在上。
距离大望路一站地的四惠，应该是绝佳的地段，但是被四惠桥挡住，被运河限制交通，南面高台上的壹线国际上马路要开车1公里＋720°回旋，价值不如更远但土地平整开阔的双井。同理，离东三环更近的十里堡价格不如更远一站的青年路，因为青年路有shoppingmall有次新，十里堡被铁路阻隔房子更老。凡事必先弄懂逻辑，才能得到正确的答案。
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