北京写字楼市场且行且珍惜

《地产》记者 关珊/文

2014年的北京写字楼市场颇显“诡异”：一方面可租赁空间吃紧，租金上扬力度却在减弱；另一方面，近三年来，散售市场首现供过于求局面。这让2015年北京写字楼市场值得玩味。显然，除了供需关系之外，必定还有其他的力量在施加影响。而在其中，宏观经济形势的变化与金融市场风向的变化首当其冲。这样的影响力自2015年起，很可能对今后几年的市场产生深远影响。

供需切入“拔河”平衡态

2014年以来，北京的写字楼市场虽仍为卖方市场（即“高租金、低空置”格局），卖方的强势程度却在不断减弱。主要原因很简单：需求在不断衰退。

“近年来，北京GDP的增长率在放缓，这是写字楼需求持续下降的重要原因。”世邦魏理仕华北区研究部副董事孙祖天的解释是，在经济放缓的情况下，众写字楼客户对于办公租赁方面的预算越发谨慎。一方面表现为企业招聘新员工需求增速有一定程度放缓；另一方面，也更为重要的是，即便他们在人员需求量上有所增加，但在办公预算方面的投入增长相当有限。

此外，北京市场衰退的另一个重要原因，是写字楼市场本身可供租赁空间十分有限，并且在最近几年有明显下降趋势。即使是在2014年有回弹势头（用年初市场总空置面积代表每年可租赁空间：2014年31.71万平方米，2013年25.87万平方米，2012年51.02万平方米，2011年111.41万平方米），但其上升幅度并不显著。与此同时，去年净吸纳量（2014年19.08万平方米，2013年5.4万平方米，2012年28.9万平方米，2011年78.8万平方米）的回升比较明显。

上述因素同样导致了北京写字楼市场的活跃度不足。“难以找到可租赁空间的局面，抑制了很多潜在的办公租赁需求。”孙祖天说。

北京与全国其他重点一二线办公楼市场相比，从总供应量（即总存量）上看，北京（680万平方米）仅次于上海（971万平方米）。但是北京的4.4%空置率水平是全国最低的。

结合上述两点原因，简言之：北京是一个想租写字楼却很难租到合适自己需求的城市。但到了现在，随着经济增长的放缓，很多人想租又租不起，甚至不想租了。

横向比较全球写字楼物业的租赁成本，北京的金融街（每年每平方英尺198美元）、CBD（每年每平方英尺189美元）两个商圈在全球排名仅次于伦敦（每年每平方英尺274美元）和香港中环（每年每平方英尺251美元），分列第三名和第四名。“2014年，北京写字楼市场的租金高达424元/平方米·月。如此高的租金成本，无论对本土企业，还是跨国企业均构成很大压力。”孙祖天续称。

与2011年的租金迅猛飙升不同，从2012年年底开始，北京写字楼市场的租金虽然仍处于高位，但在过去两三年间有效新增供应不多的情况下，2013年和2014年的租金增长率不及1%，这是一个相当低的数字。

“当前的租金上涨遇到了瓶颈。”孙祖天认为，高位租金已经达到很多租户所能承受的上限。然而，从公司选址角度来说，北京是一个战略要地，具有不可替代性，即使是租金高企，租户也不得不接受，只能退而求其次地调整自身承租面积的大小。

“租金进一步的上调压力的确很大。”金地商置集团北京公司副总经理吕丽华也赞同。而且时下跟客户沟通上调租金的过程被拉长了。“以前，对业主方来讲，涨租就似临门一脚，球很快射门。现在则需带球经过重重‘人障’，最后球才能进门，涨租要比从前费力很多。”

当然，北京写字楼租金上调难易程度，也因地域位置不同有所差异。平安不动产（北京公司）总经理许良飞指出，最容易实现涨租金的区域是金融街商圈。“金融类客户对于租金的敏感度很弱，他们更在乎能否在金融街商圈中保有办公地点。这些客户动辄便是几十亿元的生意，对一年几百万元的租金看得很淡。”

中关村商圈则不然，有时即便是写字楼实现了百分之百的满租率，租金也涨不动。许良飞认为，这是由科技类公司的租金敏感性高所致，这类公司也最易产生商圈外搬行为，比如从中关村西区搬家到上地、亦庄、望京商圈等。

CBD商圈的租金抗性也在增加。现实情况是，CBD商圈内一栋写字楼运营者本计划给楼内某一租户涨租30%-40%，结果该楼的租户至多接受百分之十几的调升幅度。

整体情况是，虽然供应紧张，但租户（需求方）并未有激进扩租行为。而业主方会担心租户减租或者搬迁到其他楼宇，所以在跟租户进行新合约谈判时候，也会趋于保守，不会因低空置率的市场格局，贸然拔高租金水平。这就造成了租赁方和业主方之间博弈进入“势均力敌”、租金维稳的短期平衡态。

这种情况会不会延续？

通过对在建项目的统计，孙祖天表示，从2015年起，北京写字楼市场的供应紧张情况有可能得到缓解，因为2015年的新增供应量较之过去几年有明显回升迹象。未来四年（2015年-2018年），北京写字楼市场的年平均供应量为47.53万平方米，还是处于一个比较健康的状态。这四年的平均新增供应量略低于过去十年的平均数据50.15万平方米，因而不会出现供过于求的情况。总体来说，北京优质的办公楼供应节奏相对稳定。

2015年的新增供应特点是，分布区域比较分散，在各个商圈都有相应的新增办公楼出现。大部分新增项目的定位会略低于区域市场平均水准，这意味着这些新增供应的租金报价将低于市场平均水平。“这样可以满足那些希望入驻核心商圈，但因现有写字楼租金报价较高，而无法实现交易的租户需求。同时这也会对现有写字楼项目产生压力，使现有写字楼的租户出现一定的流失，但不会对整体市场产生巨大影响。”孙祖天点评道。

高纬环球北京企业租赁顾问团队董事邵华透露，个别项目的前期预租情况较为乐观。比如，今年1月入市的浦项中心已有2万多平方米的签约量，此外，将于2015年入市的保利国际广场也签约1万多平方米的预租面积。

“2015年的新增供应缓和了过往供应紧张局面，从而使得北京写字楼市场供需之间趋于平衡。”孙祖天判断，未来一年的写字楼租金还会处于一个平稳的水平。鉴于2015年可观的新增供应量，市场消化吸纳这些新增物业需要一定的时间，所以，短期内，北京写字楼市场的空置率将会出现一定程度的上升。但是随着时间推进，这些空置面积也将在两三年内被市场吸纳。

外企失宠 内企雄起

2015年的写字楼租赁需求源自哪里？

首当其冲的是国内企业需求（包括国企和民企）。“国内企业存在对既有办公物业进行升级需要。”孙祖天进一步指出，目前，那些自用或租赁品质相对较低写字楼的国内企业，为提升公司形象，希望在优质写字楼中找落脚点，这也是新增写字楼项目的机会。

过去的一年，不仅仅在北京，包括很多二线城市都出现了一种比较活跃的租赁需求，即国内投资和财富管理企业的积极寻址行为。誉翔安地产执行合伙人王珂指出，出于增信的考虑，这类民间投行愿意入驻核心商圈，并且拥有一定的租金承受能力。“一年前，CBD商圈内存在大量的这类客户，并支撑起CBD商圈越发高企的租金水平。”

国内投资和财富管理企业的选址很活跃，但租户履约的稳定性较差，可能未到租赁合约终止时，企业就会撤租，甚至公司解散。“国内投资和财富管理公司一旦出现经营问题，企业资金链瞬间断裂，导致无法支付租金，因此，业主在租赁过程中对该类租户要慎重选择。”吕丽华说。

“国内投资和财富管理企业往往采用劳动密集型的运作方式，这会给写字楼内的电梯、卫生间等公共配套设施带来超负荷运转。我真后悔，当时为了完成KPI考核指标，着急签了这样的租户。”一位写字楼运营者无奈道。

国内投资和财富管理企业的需求总量至今没有减少，但是写字楼业主们开始对他们心生拒意。据了解，CBD商圈内的某写字楼，每天会接待很多国内投资和财富管理企业的来访，该项目最终会婉拒他们的签约要求。而这也成了CBD商圈中几栋写字楼业主之间的不成文约定，更有甚者都不愿意再带这类客户看房。

据吕丽华介绍，当下写字楼业主们在招租时愈发侧重筛选优质租户、实体类公司，比如世界500强、银行、外资律师事务所、房地产上市公司、医药类企业。而且筛选机制更为严格。早先，只要租金符合业主方要求，客户能够提供营业执照，基本上就可以签约。现今，在查看营业执照时，业主方还要仔细验看公司成立时间，每年年检情况，公司法人背景等方面。

不过，孙祖天认为，随着核心商圈里相对低端的新增供应的纷纷入市，这些新增项目或许更多地会考虑国内投资和财富管理企业的租赁需求。

高力国际最新报告显示，2014年年内主要需求驱动力为内资企业，特别是来自金融、IT以及服务行业。代表性租赁成交包括葛洲坝在位于CBD商圈的远洋国际中心二期新租19000平方米，分众传媒在位于CBD商圈的招商局大厦续租4000平方米，大众中国在位于望京商圈的颐堤港承租7000平方米。

而跨国企业出于对经济的担忧而扩张活动有所受限，但仍在积极续租。2014年代表性续租成交，如大制药在位于东长安街商圈的东方广场续租2500平方米，以及阳狮集团在位于CBD商圈的世纪财富中心续租4500平方米。

“跨国企业的需求扩张速度远不如国内企业。”孙祖天表示，虽然当前跨国企业多采用比较谨慎的租赁策略，但是大部分跨国公司还是有因人员增加而扩充办公面积的要求，他们在办公空间的整合上也存在租赁需求。比方说，跨国企业在北京有多个办公地点，他们希望通过整合这几处办公地，在一个写字楼中承租比较大面积的办公空间，可在现今市场上找不到这样的整合机会。

在孙祖天看来，这同样是新增写字楼项目的机会点，特别是那些非核心商圈的新增供应，如望京和奥体这样比较成熟的非核心商圈。这将加速跨国企业的非核心化趋势，即部分跨国公司出于预算考虑，向离市中心远的办公物业搬迁，有望成为未来一年比较活跃的租赁需求。“但是即便非核心商圈拥有租金成本优势，有一些跨国公司也不会选择落子，如现代商业的服务行业、金融行业公司，这是企业所属行业对于选址的要求所致。”

值得注意的是，跨国企业的租赁需求存在一定的风险性。随着经济的放缓，公司业务量的减少，很多企业都在进行紧缩动作。过去一年，像索尼、爱立信、诺基亚等跨国企业甚至都出现过裁员现象。而且，跨国企业所能支付的租金水平不高，伴随着租金的不断拔高，外资租户往往经受不住这种租金压力。据了解，CBD商圈某写字楼内的外资租户，除一两家在扩充面积外，绝大多数都在缩减办公空间，更有甚者在谈解约。另悉，燕莎商圈的一栋写字楼中，两家外资公司也曾把办公面积从原有的两个整层缩减成一层。

孙祖天预计：“跨国公司需求在2015年不太可能萎缩，只是趋向平稳或谨慎。”

中关村“受屈” 望京被“高看”

“对写字楼市场来讲，永恒不灭的是位置，但是操盘者也可以赋予位置不同的主题概念。”许良飞认为，譬如在一个地铁延伸所产生的新兴商圈中，拥有了地利优势只是第一步，还需要真正做好写字楼的服务，区内楼宇你争我抢的做好内功，才能构成一个具有生命力的新区。

“北京写字楼市场已经不能以环线论，而是以热点板块区分彼此。”招商局嘉铭房地产副总经理李建霞明显感觉到内城，除西二环外，东二环、北二环和南二环的部分项目有被市场低估的情形。“假若内城出现了旧楼改造项目，它们拥有天然的市场机会。”

以距离CBD商圈不远的东二环区域为例。莱坊北京区域研究及咨询部主管孙文静回忆道， 2000年左右，在CBD商圈还未真正发展起来的时候，东二环地区堪称当时的区域骄子。彼时，东二环的地价是全北京最贵地段。但现今，东二环商圈内的写字楼多因年代相对久远，质量不如CBD新建物业，每个季度的租金增长率都不算高。

在吕丽华看来，最被低估的区域是中关村商圈。中关村商圈的学院氛围浓郁，高等院校林立，区域内甲级写字楼的品质与CBD商圈不相上下。但目前中关村区域平均租金水平为240-250元/平方米·月，散售型写字楼的租金在150-160元/平方米·月，这与CBD和金融街商圈动辄每月每平方米三五百元的租金不可同日而语。

首开商业地产副总经理王颖林分析指出：写字楼市场的布局会随着政府基建投资的落地程度，发生一系列的变化。中关村的交通等配套不尽如人意，掣肘其进一步发展。他认为，与中关村状况相左的是回龙观地区。目前的回龙观区域有点类似五年前的望京，人口密集，医疗、教育、商业等配套基本齐备，写字楼市场的需求也存在，但缺乏市场供应。

作为非核心商圈的代表望京区域，拥有天然地利优势，交通方便，距离机场近，除地铁13号线外，在2014年年底还开通了地铁14号线和15号线。“由于核心商圈的租金迅速上扬以及较低空置率的影响，不少企业只能够往外寻找新的选址机会，望京正好是位于东部传统商圈和机场中间，承接外延的区域。”在邵华看来，这些都使得望京商圈备受关注。

近些年，望京商圈新建了很多项目，但能被评为甲级写字楼的物业凤毛麟角。这让一些知名公司在搬迁选址望京时心生顾虑。“望京商圈已被市场高估。”孙文静直言。另据一位知情人表示，CBD商圈内的一个优质客户迁址望京，其签约租金约在250元/平方米·月，可能此外还包括了装修期、免租期等优惠条件，“望京区域的租金水平，目前看的确有点高估了”。

销售遭罕见倒春寒

“一提到2014年的北京写字楼散售市场，我便苦笑。”王珂坦言。

三年来，北京写字楼散售市场首次供过于求。2012年到2013年的供销比在0.7到0.8之间，从2014年三四月份开始则出现了需求的持续萎缩，2014年供销比在1.2到1.4之间，这其中还未计入已有土地证尚未推入市场的项目供应数。

放眼过去5年，北京写字楼散售市场的年交易吞吐量均值为250亿-300亿元，而2014年全年成交金额只有120亿元，约为2013年（约170亿元）的七成，成交面积40万平方米，同比下跌27%。在这120亿元的成交中，还存在交易发生在2013年，2014年才体现在房地产交易网上，并计入2014年的情况。“真实发生在2014年新增的交易数额要比120亿元少，2014年的交易吞吐量与前五年的市场均值相比相当于打了3到4折。”王珂说。

再来看另一组数据：一般而言，北京写字楼散售市场销售排名前20名的项目，包揽了这个市场容量80%-90%的成交份额，TOP10项目的成交金额起步价在7亿-8亿元，TOP5项目为15亿元。而2014年的数据只能用“惨淡”来形容。去年，TOP20项目的成交金额占全年的83%，这点与往年无异，但同比减少三成（2013年TOP20成交50万平方米，155亿元），并且TOP10项目的成交金额起步价不到5亿元，下跌了近三成，TOP5项目则是不及7亿元，缩水了一半。

通常，北京销售型写字楼的主力需求分为四类。第一类是国家队，即超级国资公司（国资背景央企、国企企业）的扩张，比如五矿集团2011年3月用45亿元收购东二环第五广场办公楼。第二类是高净值私人客户及民营企业，这是由削产能带来的投资一线城市商用物业的需求。山西、内蒙古、陕西等地的超级散户过往十年间表现突出，每年基本贡献近乎一半的销售交易量。

第三类是上市公司客户，或称上市超募公司的沉淀。如互联网上市公司，阿里巴巴、聚美优品等购买写字楼物业作为资金沉淀。第四类为私人小客户，从2010年才开始出现，由于住宅限购挤出来的私人客户投资需求。

“北京写字楼销售市场的四大引擎，在2014年熄火两类客户，仅剩余上市公司与私人客户相对保持活跃。”王珂说。

对于高净值私人客户及民企客户的熄火，王珂并不感到意外，“土豪时代已经结束了。”单宗以亿元计（按5万元/平方米的写字楼售价算，单宗亿元的成交规模相当于客户一下子出手购入两个楼层），来自于民间客户的成交宗数在2012年有三四十宗之多，2013年下降到20宗左右，2014年不到10宗。“现在如若以这类客户作为主导需求，等同于算命、拼缘分。”

如果把写字楼买卖市场比作一个火锅店，单笔交易在1000万元以下的客户可视为只点蔬菜的客户，虽然这类基础客户购买级别较小，但总体数量多；能够支付起两三千万元的中间客层可以叫做肥牛客户；5000万元以上，甚至单笔以亿元计算的客群是刺身客户，或言“大客户”。

从市场活跃度看，2014年也发生了变化，基础客户活跃度高于大客户。而且活跃客户的数量也在快速下降。誉翔安的统计数据显示，2013年，每周在京欲购不动产物业的客户来访量在1200-1500组之间，2014年则下滑到800-1000组，至今约在三四百组左右。

新年伊始，散售市场的倒春寒还在继续发酵。

散售需求被谁抢走了？

“去年年初，我们担心北京写字楼市场的高租金只是一个过渡性质的虚火，不能维持。”王珂说，最终2014年北京写字楼市场的基本面未现变故，客户的流动性则出现了状况。“突然间，客户都没钱投资商办物业了。”

从2013年的兴盛，到2014年北京写字楼散售市场的衰退大逆转，几乎没有缓冲期。

回溯这种市场大势的陡变，王珂认为，首当其冲的第一个敌人是无风险利率，即来自以提供无风险利率的产品为主约10万亿元规模的影子银行的挑战。2014年的写字楼散售市场，已经变成了主管营销的负责人要跟主管财务的负责人抢夺客户的局面。“财务总监通过融资的高息引来客户，完成融资，销售总监就没有了客户，形成一个零和游戏。像贪吃蛇游戏中的蛇头咬尾的情况，这个游戏导致的结果是流动性一下子紧张起来。”

2014年受宏观经济走势、信贷政策等方面影响，很多投资型客户对于未来的预期是长线投资具有不确定性。“长期投资看不清的话，客户自然选择了‘长拆短’的观望策略。”王珂称，这使得他们把自己的投资筹码放在债券类产品上。事实上，2014年，所有股权类产品都受到了债权类产品的威胁。而不动产恰恰是一个主动投资品种，具有股权类产品属性。

客户投资阵型宛如足球场上的排兵布阵。以基准利率杠杆购买首套住宅是“守门员”，“守门员”必须有，但不能多。作为“后卫”的写字楼等不动产，由于具备使用贷款杠杆和吸收超发货币筹码的双重作用，所以是客户财富的基本保障和进攻的起点。金融产品（如固定收益信托、各种“宝”类理财产品、债券基金）是“中场”，期限短、流动性最好，负责起承转合。另类投资（如股票和房地产股权私募基金）承担的是进攻的“前锋”角色，有风险，但想稳中求胜，则必须通过前锋完成。

截至2014年第四季度，客户投资阵型却只在倒球，不见进球。

投资写字楼等不动产的需求活跃度在低位运行，未来一两年的潜在散售供应量规模不小。对于开发商而言，阶段性的销售压力仍将持续。据誉翔安渠道信息监测显示，2015年各商圈竞争激烈，板块集中度高、内外压力大。其中主战场集中在通州、石景山两大商圈，合计推货量超220亿元。

“如果绝大多数开发商项目都意识到了存在供应过剩的可能。届时，开发商多会延缓投资节奏，拉长项目开发运作时间，进而极有可能形成阶段性的新增供应空窗期。”王珂说。此外，资本市场活跃，上市公司会权衡手中物业的潜在溢价空间，而不再选择出售项目，意欲在资本市场实现套利。这也会加大写字楼销售市场出现供给空窗期的可能性。“未来一到两年内的潜在供应，会在一个更长的时间内慢慢被市场消化掉。”

除行业内竞争外，新兴市场投资产品也将干扰市场。

近半年的时间，中国股市意外的牛气起来。截至2015年1月16日，沪深两市的融资余额已高达1.12万亿元，A股已跻身全球杠杆率最高的市场之一，保证金债务占流通市值比重高达7.8%。随着融资融券高速发展，投资热点向股市二级市场、早期投资（移动互联网）等方向转移。房地产市场则除刚需刚改外，普遍性反弹乏力。

但无风险利率偏高、下行压力大，固定收益类投资产品吸引力将逐渐减小；影子银行违约风险走高、股市收益难以准确预测，房地产作为社会资源的集合投影，再加上相对稀缺，锚定效应相对较强。

因此，王珂判断，2014年北京写字楼散售市场的打深折状态有望慢慢恢复，不过会面临巨大的挑战，销售压力依旧不可小觑，应持谨慎态度。

“市场从旺转衰的快速切换速度超出了我们十几年经验的理解范围，2015年市场转好也有可能是一个快速切换。”王珂强调，这种快速切换的速率远远超过传统意义上的房地产业的速度，更贴近金融业的速度，房地产的金融属性将越来越强。所以，如果未来再以传统的房地产逻辑理解北京写字楼散售市场的话，可能就会像人忽然被一个浪打到岸上，抑或突然又被带到海里的情景。

“反弹的窗口期可能很短暂。”他建议开发商：2015年一旦销售市场转好，先别计划涨价，迅速出货度过安全期。

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