上海写字楼市场报告 2019年 第一季度
2019年一季度由于租赁需求减弱，致使写字楼租金出现下降
2019年第一季度，上海甲级写字楼市场新增办公面积约550,000平方米，与上一季度相比增加53%，市场净吸纳量受供应增加及需求羸弱的影响跌入负值。
第一季度，上海甲级写字楼市场平均租金环比下跌2.1%至每天每平方米人民币9.5元。受市场需求持续减弱的影响，核心商务区市场平均租金亦环比下降1.7%至每天每平方米人民币11.6元。
由于部分新入市的写字楼空置率仍在高位，致使上海甲级写字楼市场整体空置率环比增加3.2个百分点至13.1% 。
一手散售市场上，上海销售型写字楼的平均成交价格环比上涨2.9%至每平方米人民币74,510元。
中国政府正在不遗余力地提振国内经济，推动实体经济健康发展。制造企业增值税税点4月份开始由之前的16%降至13% 。
小微企业认定标准放宽，使得更多的初创科技企业可以享受税收减免的优惠政策。上述税收优惠政策可以有效降低企业税负，推动企业积极发展。
第一季度通过的《中华人民共和国外商投资法》旨在保护外资企业在国内的合法权益，鼓励更多的外资企业进入中国开发投资。除了对于国内企业的内部挖潜，中国对于外资企业的开放力度巨大。
这一系列的政策出台对于制造类企业、科研企业将产生长期的积极影响，预计制造企业、科创企业将成为未来甲级写字楼市场租赁需求的显著增长点。
展望2019年，还将有230万平方米的写字楼新增面积入市，其中新兴商务区的新供占比达到60%。我们预计第二季度市场租金仍然看跌。市场需求的减弱以及大量新供的入市，很难扭转短期内租赁市场走低的局面。对于预算有限的企业外迁至新兴商务区的趋势仍将持续下去。
租金及价格
短期内市场受减税政策影响有限，上海甲级写字楼市场平均租金继续下跌。租赁需求持续减弱，业主更愿意在租金上做出让步以吸引或者留住高品质的租客，这也成为目前市场租金明显下跌的重要原因。
核心商务区平均租金第一季度出现回落。南京西路市场租金环比下跌0.9%至每天每平方米人民币10.9元。淮海中路以及小陆家嘴则出现明显下跌，分别较上一季度下跌3.6%和3.7%至每天每平方米人民币9.9元和12.7元。由于淮海中路沿线写字楼空置面积去化放缓，部分业主降租促成交易意愿强烈，导致该区域内市场平均租金持续下降。近一年来小陆家嘴的多个新项目的入市分流掉部分存量写字楼的租赁需求，使得这些写字楼不得不降低租金报价来去化楼宇内的空置面积，导致本季度小陆家嘴市场平均租金出现下滑。
第一季度，新兴以及次级商务区租赁市场的平均租金环比分别下跌3.9%和5.8%至 每天每平方米人民币7.3元和6.5元。火车站区域是新兴及次级商务区内为数不多的几个表现平稳的子市场之一，本季度火车站区域市场平均租金维持在每天每平方米人民币6.8元。正在建设中的金融街综合体项目预计将会带动整个火车站区域升级更新，因此该区域的写字楼业主方对于未来市场还是充满信心。
供应与需求
第一季度，市场新供主要集中在浦西长宁区以及浦东前滩，两个区域总计为市场带来约430,000平方米的办公面积，占到总供应的78%。国内房地产发展商石榴置业集团开发的长宁国际以及SOHO中国的SOHO古北均在本季度竣工交付，分别为市场带来约14万平方米和5.8万平方米的办公面积。
第一季度，浦东前滩的写字楼市场进入新一轮的竣工交付高峰期，多个新项目在当季入市。前滩时代广场和前滩世贸中心四期两个项目分别为市场带来约63,000平方米和43,300平方米的办公面积。此外，前滩地标性项目晶耀前滩也在第一季度推出其三期写字楼项目，为市场带来大约33,000平方米的办公面积，至此前滩写字楼市场存量已经超过50万平方米，吸引了 医药医疗、制造以及科技企业的入驻。例如柯尼卡美能达从浦西淮海中路的金钟广场搬至前滩时代广场，租用了6,600平方米的办公面积。此外，租金优势以及良好的企业成长环境，使得前滩正发挥其金融磁石的作用，吸引小陆家嘴外溢的金融企业写字楼租赁需求。东京三菱银行从小陆家嘴的汇亚大厦迁至前滩时代广场，租用了14,000平方米的办公面积。
第一季度，位于浦东小陆家嘴地区的瑞明大厦竣工交付，为市场带来43,000平方米的办公面积，这也是核心商务区本季度为数不多的新交付项目。位于火车站的洲际中心三期也在第一季度竣工交付，为市场带来77,000平方米的办公面积。
第一季度核心商务区市场空置率环比抬升2个百分点至7.1%，空置率的上升主要是由于市场新供的增加所致。南京西路以及淮海中路两个市场写字楼平均空置率环比上升0.5和0.7个百分点至3.5%和2.8%。小陆家嘴本季度市场空置率环比增加3.5个百分点至11.3%。
虽然整体市场租赁需求持续减弱，但是新近交付、品质不错的写字楼还是受到租户追捧。例如，知名新加坡发展商丰树集团在位于世纪大道的泰康保险大厦租用了2,500平方米的办公面积。瀛泰律师事务所在小陆家嘴的富士康大厦租用了2,500平方米的办公面积。
此外，新能源汽车相关衍生行业，例如整车销售企业、包括新能源汽车融资租赁、按揭服务在内的汽车金融类企业的写字楼租赁需求出现明显增长。汽车金融企业东正汽车从未来资产大厦搬迁至后世博区域的环球都会 广场，租赁了2,000平方米的写字楼面积。蔚来汽车在前滩的晶耀前滩租用了2,500平方米办公面积的同时，还在漕河泾的科技绿洲租用5,000平方米的研发楼。
投资市场
第一季度，上海房地产投资市场表现十分活跃，共录得七宗整购交易，总投资金额约为人民币336.6亿元，其中成交金额超过人民币100亿元有两宗交易。这七宗整购交易包括四宗写字楼和三宗综合性项目，买家为国内房企、海外基金公司及发展商。
1月份，基汇资本从华润资本管理手中以人民币28亿元的价格收购上海万象城项 目。该项目位于闵行区吴中路，由四栋甲级写字楼组成，总建筑面积为60,807平方米，其中办公面积为56,950平方米。
2月份，绿地控股以人民币121亿元收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及债权。中民外滩主要资产为上海董家渡项目，该项目位于黄浦区南外滩，占地面积为126,700平方米，总建筑面积为1,199,000平方米，为住宅、商业及办公综合项目。
上海商务园区市场概览 2019年 第一季度
企业税收减免优惠政策 或将促生租赁需求
2019年第一季度，上海商务园区市场新增办公面积为48,461平方米，与上一季度相比增加51%。
上海商务园区市场平均租金小幅环比微涨0.3%至每天每平方米人民币4.25元。高于市场平均租金水平的新项目入市是推动本季度租金微涨的重要因素之一。
外部经济的不确定性，使得企业扩租趋于谨慎，同时近两年新增的市场供应去化放缓导致商务园区的空置率有所增加。第一季度，上海商务园区平均空置率环比增加0.2个百分点至16.4%。
2019年出台的主要减税政策直接降低了受惠企业的运营成本，间接助力受惠企业竞争力的提升，将节约的资源用于研发和市场开拓，从而催生更多的对于商务园区的空间需求，这些新需求预计将能够缓解近期新供增加带来的市场空置的压力。
展望2019年下半年，上海商务园区市场预计还将有超过90万平方米的面积竣工交付， 其中接近40%的新供位于张江。
近期政策
2019年年初，中国政府出台多项税收激励政策旨在帮助企业减负。2019年第一季度的减税总规模已经远高于2018年整年，仅增值税一项减税政策的减税规模就相当于2018年全部减税降费总量。
2019年1月17日由财政部明确的小微企业税收减免政策，大幅放宽了小微企业的认定标准，大幅提高了小微企业所得税的优惠力度，使更多初创科技企业可以享受到税收减免的优惠政策。
就商务园区市场而言，不断加码的税收优惠政策降低了园内企业的税负，增加了企业利润，推动实体企业健康发展，可能会促生例如扩租和设立新研发中心等新的对于物业空间的需求。
租金
浦东陆家嘴软件园的平均租金约为每天每平方米人民币7元，是上海商务园区市场中租金最高的子市场。
漕河泾作为上海最成熟的子市场之一，平均租金保持在每天每平方米人民币4.85元。漕河泾浦江子市场租金环比上涨1.1%至每天每平方米人民币2.72元，区域内小型科研企业租赁活动频繁带动成交租金的上扬。
受减税政策影响，商务园区的业主对于未来市场发展具备信心，在租金方面不太愿意有过多让步，致使成交租金稳中有升。
供应与需求
第一季度，上海商务园区市场有一新项目入市。位于张江中区由星月投资开发建设的张江海豚湾竣工交付，为市场带来48,461平方米的新增供应，同时将上海商务园区的市场存量推高至966万平方米。
高新技术企业诸如科技研发、人工智能以及新能源汽车制造对于园区写字楼、研发楼的租赁需求相对较多。由于受到财政补贴或者税收减免政策的扶持，这些类型企业为扩大企业规模需要更大面积的办公楼或者研发楼。
最近新兴的人工智能及相关企业的扩张速度十分迅猛，对于办公研发楼的面积需求也从前期1,000平方米以内增加至2,000平方米以上。目前张江、金桥以及漕河泾这些传统的成熟园区是上述企业在选址时的首选。
投资市场
第一季度，上海商务园区市场共有三宗整购交易，其中两宗位于浦东张江子市场， 一宗位于长宁临空子市场。
普洛斯从瑞力投资手中买下位于浦东张江的上投盛银大厦，该大厦位于张江东区，总建筑面积为53,795平方米，由6栋建筑构成，主要租户为IT和科技类企业。
盛大集团将盛腾天地项目售予东久中国，盛腾天地位于张江南区，总建筑面积约为70,000平方米。
万科则将海航集团位于长宁临空的扬子江国际企业广场收入囊中，扬子江国际企业广场总建筑面积约112,000平方米，由两栋高层和六栋多层研发楼组成。
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来源：莱坊研究部
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