在热热闹闹的武汉楼市，零售商业的更迭、写字楼的建设、招租情况，仓储物流的活跃程度，从不同的角度反映了 城市的经济活力指数、不同产业的扩围或收缩维度，叔认为，在哪个领域就业，哪个板块置业，亦可以以此为参照样本选项。
那么，回顾2021年一季度，武汉在写字楼、零售物业、仓储物流等方面的表现如何呢？不妨跟着叔看看世邦魏理仕的《2021年第一季度武汉房地产市场回顾及展望》。
就整体表现而言：
1、写字楼市场表现优异的板块是光谷，稳定的是汉口沿江商务区。在优质写字楼的租赁需求上，TMT（涵盖互联网科技、媒体以及通信行业）、房地产建筑及传统金融为第一季度甲级写字楼主要需求来源，其中，线上教育扩张明显，猿辅导、学而思扩张迅猛，两者共计租赁办公面积达到约5万方。
2、零售物业新旧更迭，1季度，武汉恒隆广场开业。未来6个月，武汉零售商业将迎来超30万新增供应入市，按照叔的了解，武汉K11 I馆定档4月30日正式开幕，武汉首座龙湖天街——武汉江宸天街6月揭开神秘面纱。两者皆在汉口，前者位于航空路，后者位于王家墩商务区。目前，两大商业综合体的引入品牌已有大范围的曝光（详细情况请继续往下看）。
3、仓储物流市场，从行业来看，生鲜冷链及社区团购电商将继续在武汉扩张，行业竞争与重组也会愈加激烈。
具体来看：
2021年“十四五”伊始，武汉市委及市政府提出加快打造涵盖经济中心、科技创新、商贸物流、国际交往及区域金融等不同侧重概念的“五个中心”体系， 计划通过秉持创新理念使武汉获得全面发展。未来，武汉市将延续主城区发展优势，与邻近的光谷、长江新区、临空经济区及车谷四副中心进行产业协同规划。“五个中心”体系建设及主副城区产业协同发展理念，将促进武汉优化经济结构，并进一步推动以光电、航空航天、新能源及智能网联汽车等高新产业为主导的高质发展。
No.1
优质写字楼市场：
复苏态势渐稳，科技行业引领需求
2021年第一季度，武汉优质写字楼市场录得位于光谷的泛悦城T2项目交付使用，将总存量推升至近550万平方米。
需求方面，TMT、房地产建筑及传统金融为第一季度甲级写字楼主要需求来源。即使由于季节性因素，全市办公楼吸纳量依然延续去年末稳步复苏态势，录得9.3万平方米。其中TMT行业在本季度继续扩张，甲乙级吸纳量中TMT行业占比近70%，主要集中在关山大道及光谷中心城。
值得关注的是，TMT租户在全市甲乙级楼宇中新设立、升级及扩租租户占比中均占比最高，并均超过40%。其中以线上教育扩张较为明显，在甲乙级写字楼中均录得大面积成交。
截至季末，由于市场吸纳量逐步稳定，全市平均空置率水平环比下降1.1个百分点，录得41.2%。但由于新增供应入市及空置率高企的双重压力之下，业主为积极去化空置面积，普遍依然采取弹性定价策略以吸引和维护优质客户。全市写字楼平均租金单季降幅有所收窄，同样本环比下降0.3%，录得每月每平方米90.4元。
CBRE武汉顾问及交易服务|办公楼部负责人骆娅表示：“展望未来六个月，武汉优质写字楼市场将迎来一波新的供应高峰。光谷中心城及王家墩商务区届时均将迎来超过10万平方米新增供应。新入市项目的集聚效应将加剧区域内部竞争，但也将给租户提供更灵活的办公选择。随着招商引资的政策大力推行与落地，武汉写字楼市场将会迎来更多优质租户，业主也将通过提供差异化服务提高产品的竞争力与吸引力。
No.2
零售物业市场：新旧更迭
武汉K11I馆、武汉江宸天街近期入市
一季度，位于航空路商圈的恒隆广场购物中心开业，为武汉零售物业市场带来17.7万平方米的新增供应。至季末，全市存量突破670万平方米。市场需求方面，零售品牌、餐饮品牌和体验类业态持续成为市场的主要需求来源。
季内，恒隆广场购物中心的入市为武汉零售物业市场带来多个首入武汉地区的奢侈品与轻奢品牌，如BALENCIAGA、LOEWE及CELINE。LOUIS VUITTON, GUCCI, DIOR及BURBERRY均将于该项目开出双层新店。
茶饮品牌持续扩展，武汉首家小林桃山物语选址于武汉K11的II馆，长沙网红品牌茶颜悦色在武汉继续迅速布局于各大商圈，奈雪の茶PRO店则于恒隆广场开业。
新项目的陆续相继入市，给存量市场亦带来相应的压力，老旧的购物中心相继闭店改造，比如光谷鲁巷广场、民众乐园。由于消费者对于购物环境及品类等要求逐步提高，部分存量项目相继部分甚至全部闭店调整硬件设施及业态，调整改造后将进一步带动零售物业市场的供应侧升级。
一季度末，全市优质购物中心空置率环比持平，录得9.4%；购物中心首层平均租金报价同样本环比与上季度持平，报每天每平方米10.1元。展望未来六个月，世邦魏理仕预计武汉零售物业市场将会迎来逾30万的新增供应，航空路及王家墩商务区均将迎来优质购物中心开业，其中，武汉K11 I馆定档4月30日正式开幕，武汉首座龙湖天街——武汉江宸天街6月揭开神秘面纱。
就目前的公开信息显示，武汉K11定位将围绕Z世代消费群体，整体定位“高端·奢华·雅致”。
以下为武汉K11 I馆目前透露的部分入驻品牌名单：
从品牌入驻名单来看，不乏全国首店、华中首店、最新形象店。预计将会给江城人民带来不一样的购物消费体验。
而在去年双十二，武汉K11购物艺术中心II 馆及街区AVENUE 11已经启幕。
14万放体量的武汉江宸天街则预计在6月开业，项目由龙湖携手葛洲坝地产打造，为其在武汉打造的第一座TOD天街商业综合体，位于王家墩商务区，建于地铁2号线、3号线交汇处范湖站之上，倡导“创见、新鲜、情感、多元”都市新消费，探索生活，探索文化，探索潮流……在品牌招商方面，30%「城市首进品牌」、40%「品牌定制旗舰店」领衔超强品牌阵容。目前，十点书店、永辉超市、MEI KTV、万象影城、星际传奇、龙小湖欢乐世界、康斐斯健身高端旗舰店、华为、茶颜悦色 、海底捞、詹记、Adidas SWC2.0、垦丁花园、奈雪の茶等品牌入驻武汉江宸天街。
武汉江宸天街项目实景图（图源：网络）
CBRE武汉分公司总经理王祎表示，“第一季度由于春节假期消费券与“樱花经济”的双重刺激，武汉商业市场客流量及营业额强势反弹。从项目的层面看，新入市的城市级购物中心偏好于通过艺术品与艺术展吸引客流，增加消费者的参与性，使其与存量商业体有了明显的差异化竞争。纵观2021年，是武汉零售物业市场迎来格局调整的元年，武汉在建中的优质购物中心将陆续开业，为新业态与外埠品牌提供了更多的选址进驻的可能。”
No.3
仓储物流市场：
市场供需活跃，空置率相应回落
2021年第一季度，武汉仓储物流市场迎来位于孝感的一个高标仓交付使用，季末全市存量超过340万平米。市场需求方面， 依然以第三方物流快运快递为季内主要需求来源。其中，较多来自第三方物流快运快递行业的新兴业务需求。从区域来看，东西湖、黄陂及葛店为本季度需求来源的主要区域。季内，市场录得多宗大面积租赁客户成交，使得第一季度空置率有所回落至14.2%。由于季节性因素的影响，全市租金表现平稳，全市平均租金环比与上季度持平，报每月每平方米24.7。
展望未来六个月，世邦魏理仕预计，由于在建项目的施工进度加快，市场新增供应将在年末迎来高峰。此前部分来零售及电商的仓储需求因年初春节假期影响一直处于观望中，但随着年中电商节的准备工作逐步开展，这些扩租需求将在二季度进一步得到释放。
CBRE 武汉分公司总经理王祎表示：“2021年全年高标仓新增供应高峰将使得武汉仓储物流市场的空置率有所升高，整体市场租金将继续承压。由于物流土地市场的政策收紧，新增供应中双层坡道库的比重较大，城市整体仓储物流设施品质将逐步提高。从行业来看，生鲜冷链及社区团购电商将继续在武汉扩张，行业竞争与重组也会愈加激烈，但随着市场的趋于成熟，届时市场将会回归理性。”
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封面图 | 图虫创意
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