重庆写字楼拉响警报!有一半没人租

今年年初，一则消息引发广泛关注。

据美国《华尔街日报》网站报道，在去年全球竣工的128座摩天大楼中，中国占了创纪录的84座。在未来几年里，中国还将新建数以百计的摩天大楼。相比之下，美国去年只建成了7座高度相当的摩天大楼。

报道称，随着国内企业成本上升和跨国企业削减扩张计划，写字楼空置率正在逐渐攀升。而在重庆，空置率更是悬在头上的达摩克利斯之剑。

根据2017年10月12日戴德梁行发布的2017年三季度数据显示：三季度，重庆甲级写字楼市场迎来供应高峰，市场存量增至185.1万平方米，空置率被推升至近年新高达49.6%。

在如今与住宅火爆销售形成强烈对比的背景下，重庆写字楼，究竟该何去何从？

一波供应洪峰正席卷重庆甲级写字楼市场。

戴德梁行数据显示，三季度，位于江北区的国金中心T1、T3、T5，以及位于渝北的财富金融中心FFC和精信中心集中入市，为市场带来29.4万平方米新增供应，市场存量增至185.1万平方米。新增供应刺激市场需求释放，本季度吸纳量大幅增加至9.5万平方米，创下历史新高。

然而值得注意的是，虽然成交活跃但面对巨大新增供应量，空置率仍然被推升至近年新高达49.6%，也就是说，几乎一半都没人租。

放眼全国来看，甲级写字楼50%的空置率处于一个怎样的水平？

笔者查询资料发现：2017年第三季度，北京写字楼市场迎来一处新增供应，带动写字楼市场平均空置率继续上升，环比微涨0.2个百分点至7.3%；

在上海，由于受非中央商务区化的影响，中央商务区空置率环比上升0.1个百分点，至12.5%；

在广州，在金融业新设立需求的支撑下，全市空置率环比下降1.5%至8.6%，创下近年新低；

而邻居成都，在本季18万平方米新增供应的冲击下，甲级写字楼空置率小幅上涨0.9个百分点至32.0%。

由此可见，目前重庆写字楼市场正面临空前的“去库存”挑战。

以上种种数据显示，虽重庆城市经济快速发展、产业转型中产生的需求被快速稀释在数量庞大的供应量里，但短期内市场将依然处于供大于求的境况。

“市场存量高企、空置率创新高，令市场面临巨大竞价压力，租金难以提振。本季度全市平均租金为每月每平方米88.7元，较上季度微降0.9%。”戴德梁行重庆企业服务部、写字楼部助理董事刘洋先生表示。

正如他所言，笔者调查重庆写字楼市场发现，当前重庆写字楼价格与住宅价格呈现“倒挂”态势。

以九龙坡区域某甲级写字楼为例，笔者从销售案场了解到，其最新推出的楼栋，建面均价为13000元/平米，面积在170平米以上，而它周边的住宅，两房和三房的二手房套内单价基本都在16000元/平米以上。

之后，笔者在渝中区大坪发现同样情况：某在售的甲级写字楼建面单价在13000元/平米左右，且带租约销售；同一区域的另一项目甲级写字楼，目前其二手房单价约在15000元/平米左右，而该区域的住宅挂牌的套内单价平均都在20000元/平米以上。

一九龙坡写字楼的置业者给笔者算了一笔账：以他购买的100平米为例，总价约140万，现目前每平米的租金在60元/月，一年租金为72000元。

以上置业者表示，但有些高昂的隐形成本，如是公司租用，则需要给开正规发票，其税率约为18%，则实际获取的租金为4920元/月，租金收益率为4.2%。

“按照之前的贷款购买方式，首付5成，上浮10%，贷款10年，每月还款约7600元，与实际租金收益有2700元的缺口。”

而另一方面，高昂的隐形成本也让诸多写字楼投资客们高呼“空不起”。

重庆晨上地产相关人士表示，“甲级写字楼的物管费在8—10元/平米，加上中央空调使用费，每平米的费用在18元/平米，按照一套100平米的为例，每月的固定物业费要1800元，除非马上能租出去，业主就不用自己承担。因此可以看到，现在市场上带租约销售的写字楼更畅销。”

事实上，如是二手交易环节，商业的高昂税费也不容忽视。

重庆新中地产总经理何伟坚表示，二手写字楼交易的契税，个税，以及营业税，总和基本有20%，也就是交易100万就产生20万的税费。因此，重庆二手商业交易不活跃，主要成交热度在新房板块。

戴德梁行数据显示，截止到2020年，全市甲级写字楼还将面临约150万平方米新增供应，届时市场存量将在目前基础上增加约0.8倍，供应高峰尚在持续中。

在戴德梁行重庆企业服务部、写字楼部助理董事刘洋先生看来，目前部分开发企业规避风险寻求调整，而今年政府出台“商改住”政策为开发企业提供更好的转型机会，未来不排除将有更多项目调整规划，从而在一定程度上减轻写字楼供应压力；同时，重庆经济连续数年保持快速发展，自贸区等利好政策有效提升了城市对外辐射能力和吸引力，这些都为写字楼市场长远发展提供有力支撑。

面对较严峻的市场境况，作为写字楼投资客究竟该如何抉择？

何伟坚袒露出自己的经历：他目前代理写字楼，非常谨慎，除了某些很好的，地段非常核心的，他才敢出手。

“写字楼主要看地段和形象，比如解放碑某甲级写字楼，香港政府办事处、国外领事馆、大型国际银行都在里面，这些高级租户对地段，写字楼质量、管理，以及邻居都很敏感，因此，这里的写字楼入住率超90%，且租金坚挺。”

上海易居研究院总监严跃进表示，“从写字楼投资的角度看，要重点关注自贸区等概念，对于类似两江新区等预计后续区域市场发展的基础较好，依然可以成为较好的投资机会。所以投资地段依然是很重要的。另外从物业的投资来看，依然要看一些重点的开发商，此类开发商依然凭借品牌价值，能够获取更多的资金青睐。”

数据显示，从租金水平来看，江北区在江北嘴CBD带动下成为租金最高区域，为每月每平方米94.3元；渝北区随着两江新区建设的日趋成熟，产业经济发展催生企业办公环境升级需求，而该区域高品质写字楼历史供应较少，新增甲级写字楼的入市满足了区域内写字楼更新换代的诉求，租金亦有较好表现，达到每月每平方米93元，名列第二。

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本季度位于江北区的国金中心、渝北区的新光天地和龙湖源著天街相继开业，为市场带来45.3万平方米优质商业，全市优质商业物业存量增至374.7万平方米。在新增供应刺激下，本季度吸纳量达到44.4万平方米；同时受商业市场回暖影响，空置率下降至10.2%，较上季度下降1.14个百分点。

三个新增商业凭借强大招商能力，共计签约1150余家商家，其中不乏首次入渝的品牌，大大提升了重庆商业市场品牌丰富度。重庆国金中心更是以80家国际品牌，其中包括20家首次入渝的国际名品备受市场瞩目，成为目前重庆拥有最多奢侈品牌的商场。同时，今年以来华润万象城亦积极升级品牌档次，在引入奢侈品牌方面同样成绩不俗，重庆奢侈品消费格局正进行深层次的变革。

虽然本季度奢侈品牌表现活跃，但鉴于新兴商业培育人气尚需时日以及奢侈品牌保底加扣点的租金计算方式，短期内难以对提升平均租金带来明显的作用，截止到三季度，全市优质购物中心租金为每月每平方米709元，环比微涨0.5%。

戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺女士指出：截止到2019年，预计还将有约245万平方米新增优质商业投入市场，其中主要集中在渝中区和渝北区，其中约克郡购物公园、来福士广场和华润凯旋天地较受市场关注。