东莞中心城区内涉及商务规划的有行政文化商务中心区、南城国际商务区、南城总部基地等三大片区，尽管官方没有明示，但是这三个片区均承担了中央商务区的功能。若看合计，总面积竟然接近6平方公里，大小堪比深圳在福田打造的CBD。
规划先行，推地跟进，加之土地资源稀缺，产业转型升级，受这种种城市化因素的综合作用，东莞似乎掀起了一场写字楼的狂欢派队。
但有观点认为，尽管长期发展看好，但在四五年之内的短期，东莞的写字楼将供过于求。这意味着中央商务区可以规划，也可以打造，但步伐应该稳健，要跟市场需求同步，否则将产生大量的闲置用地或一座座空楼。
中央商务区规划面积
堪比深圳
上周一，南城总部基地二期8宗商务金融用地被激烈竞拍，一众买家鏖战10个小时才分出高下。8宗地合计占地约6.4万平方米，计容建筑面积约45.4万平方米，成交总价约13.6亿元，平均楼面地价约2995元/平方米，平均溢价高达131%。
南城总部基地二期8宗地是近年东莞商务区建设、写字楼热潮的一个缩影。一般城市均有“中央商务区（CBD）”的这一概念，东莞曾经有过，随着规划调整，已经没有了，接近的概念有“中央商务核心区”。但是除了“中央商务核心区”之外，另外的行政文化商务中心区、南城总部基地也承担了中央商务区的功能，所以可以把三个片区堪称一个整体的中央商务区。
这三个片区是一脉相承的，这“一脉”便是东莞最高级的景观大道——东莞大道。东莞大道是“十五”期间竣工的重点工程，北起旗峰公园大门，南至石鼓高速公路入口，全长约9.9公里，2001年9月建成通车，贯穿了东莞的中心区，是城市主干道。
东莞市涉及商务的三个片区，从北至南散落在东莞大道沿线，合计占地5.89平方公里，加上周边的商务楼宇项目，大约6平方公里（包括0.33平方公里的东莞中心广场），大小堪比深圳在福田打造的CBD。
处于北面的行政文化商务中心区，占地2.97平方米，以市行政办事中心为核心，北至体育路-簪花路，南至四环路（三元路），东至东莞大道，并外延包含新世纪豪园、火炼树住宅区西侧空地、西至胜和路。
这个片区，目前是全市最成熟的商务办公区，拥有第一国际、中盛大厦、南峰中心等在用写字楼，片区西侧外围还分布了胜和广场、华凯大厦、华凯广场、中环财富广场等在用写字楼。
目前风头最劲的几个大体量的写字楼项目均分布在片区内的东莞大道与鸿福路交汇处，包括在建的环球经贸中心（台商大厦）、海德广场、广盈大厦，以及筹备中的环球金融中心（民盈大厦）等项目。
东莞大道往南，越过四环路，在西侧的便是南城国际商务区，也就是官方此前所提的“中央商务核心区”。2010年7月，官方把原来的“中央生活区”用地调整为“中央商务核心区”。
该片区占地2.14平方公里，是四环路、宏图路、环城西路及东莞大道所围合形成的区域，规划总建筑面积约500万平方米。
该商务区处于起步阶段，目前除了海关、电视台、工商局等公用办公楼之外，尚无商用写字楼。不过，这个商务区来头最大，是由市政府及南城街道两级共同打造的商务区，包括金融商务区、国际消费区、科贸创新区等三部分。
在南城国际商务区的南侧是南城总部基地，两者之间被环城西路以及凯旋国际住宅小区等小部分地块所隔开。
南城总部基地在东莞大道的两侧，分为西片区和东片区，合计约0.78平方公里，总建筑面积210万平方米。
西片区约0.30平方公里，是东莞大道、宏三路、隆溪路与南城科技路围合成的用地内。南城总部基地二期8宗地便在西片区。2010年9月，西片区的一期9宗商业金融用地分别被新世纪、元晨与中惠、万科、宏远、上海华中与康华投资、建工、富盈、中天力通、光大等斩获。一期9宗地合计占地6.7万平方米，计容建筑面积约45.5万平方米，目前正在建设或在做前期清场工作。
城市化催生写字楼建设热潮
为什么最近几年，东莞的中央商务区越扩越大呢？尤其是最近5年，连续增加了总量高达2.92平方公里，中央商务区范围足足扩大了一倍。谜底在于城市化的推进。
东莞市爱玛数控科技有限公司是一家主产皮革行业的数控设备与软件的高新技术企业，2002年在南城白马工业区建厂投产，现在年产值为3000万元。
此前，公司在厂区内办公，不过去年1月份把办公室从厂区搬到了南城总部基地的高盛科技园内。
“工厂位置不够，并且环境不好，搬到写字楼内公司形象会好很多，对公司吸引人才、开拓市场有很大好处。”该公司CEO王国权说，随着企业实力的增强，最近几年，生意场上的不少朋友也把办公室从工厂搬到了写字楼里。
正是看到这种城市产业升级产生的写字楼市场需求，南城2007年提出了打造南城总部基地的计划。
今年3月下旬，南城街道党委书记钱超说，东莞本地很多企业过去注重开拓市场、建设厂房，对自身办公条件不太重视。企业发展到一定程度，需要有一个能展示企业形象的办公场地，总部基地能解决本土企业的需求。
据钱超设想，南城总部基地主要瞄准三类企业：东莞本地企业、大型企业的区域性总部、港台为代表的外资企业。
改革开放以来，凭借区位、成本优势，东莞通过承接国际加工制造业的转移，实现由“农业县”向“世界工厂”的迅速蜕变。
与此同时，“村村点火，户户冒烟”的遍地工厂也导致城市碎片化，使得东莞只见“城镇”，而不见“城市”，缺乏城市的核心功能区。
年5月，东莞喊出“一年一大步，五年见新城”的口号，拉开了“造城运动”的序幕。五年间，新城区落成，行政文化商务中心区成熟，片区内的一大批写字楼也拔地而起，缔造了一个对周边镇区具有影响力的“城市”。
不过，进入21世纪后，随着改革开放的持续推进和国内外经济形势的变化，“东莞制造”遭遇了资源、环境、成本、劳动力等瓶颈，处于价值链末端的加工贸易产业这一东莞主导产业发展日益艰难，2007年，东莞市委、市政府响应转变经济发展方式的政策号召，提出了经济社会双转型的中心任务。
与政府号召并行的是，东莞一些企业经过多年的摸爬滚打，资金、技术和管理实力也大为提升，也开始研发技术、自创品牌、介入营销，产生了在写字楼办公的需求。
写字楼处于生产链条的顶端，一个三四百平方米的写字楼空间所产生的收益甚至大过三四万平方米的工厂效益。
随着城市化的推进，东莞产业迈入高级化进程，所以东莞的中央商务区不断扩容，写字楼热潮也就应运而生。
年，根据东莞推进社会经济双转型以及市委提出建设东莞大道总部经济的要求，南城谋划在大道两侧建立南城总部基地。
年后，东莞官方认为东莞中心区居住功能偏大，商务功能不足，于是在2010年7月把原来规划为“中央生活区”的地块变更为“中央商务核心区”，也就是目前市、街道两级联手打造的南城国际商务区。
短期内市场容量难以急剧扩充
按照出让公告规定，南城总部基地一期9宗地必须在2014年6月2日前竣工；日前出让的南城总部地二期8宗地必须在2015年11月13日前竣工。
这意味着，在未来3年又3个月时间内，南城总部基地将有102.3万平方米的物业入市，并且大部分是写字楼。
另外，在东莞大道和鸿福路交汇处还有3个大项目，分别是正在销售的建筑面积28万平方米的环球经贸中心、建筑面积21.6万平方米的海德广场，以及正在筹建中并且按规定须在2016年2月11日前竣工的64.3万平方米的环球金融中心。
尽管上述项目除了写字楼之外还有其它物业类型，但写字楼是一个重要组成部分，单单统计这些项目，总建筑面积已经高达216.2万平方米，就算只有一半是写字楼，那么，在未来3年半时间，按照规定，东莞市区也有超过100万平方米的高级写字楼将井喷入市。
相比广深等城市，东莞目前的写字楼档次较低，租金也较低，每平方米每月租金一般四五十元，管理费一般为3.8元。与住宅不同，写字楼更新换代十分明显，抛开正在被淘汰的老旧项目，东莞的写字楼整体使用率比较高。
日前，记者探访了胜和广场、第一国际、鼎峰卡布斯A座、丰硕广场、广发金融大厦等五大主流写字楼，这些写字楼品质中档，使用率均超过80%。
尽管目前东莞的写字楼市场供需平衡，但面对即将蜂拥而至的高级写字楼，市场消化得了吗？
东莞知名企业康达机电工程有限公司董事长、广东（东莞）湖南商会会长沈剑山说，企业由工厂搬到写字楼办公是一种趋势，湖南商会也想拿一块地建一座湘商大厦或联合其它商会建一座异地商会大厦，让会员企业一起办公，方便交流，不用在各个工厂之间跑来跑去。
不过，他也表示，涉及贸易的企业，应该比较乐于把办公室搬到写字楼，如果单纯制造业的话，直接在工厂办公，更加贴近生产一线会更好一些，搬写字楼的动力没有那么足。
同样身在实体经济一线的王国权分析，像高盛科技园这种孵化器类的写字楼，租金低，产业服务完备，比较符合东莞正在成长的中小企业的需求，至于那种非产业型的纯粹写字楼估计会“比较凄凉”。
台企是东莞经济尤其是电子信息产业的支柱性力量。东莞市台商投资企业协会秘书长 赵维南说，环球经贸中心（台商大厦）大部分写字楼面积由台商股东自己持有，有的股东会自用，除此之外，没有怎么听说会员企业搬到写字楼办公。他说：“台商在这里做事还是比较务实的，个人觉得，企业搬到写字楼办公应该不会形成趋势”。
长期研究东莞房地产市场的东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，东莞写字楼长期发展是看好的，但是由于产业支撑力不足，四五年之内的短期，是不太乐观的。
受产业影响，现在，东莞的写字楼用户比较低端，以中小型企业为主，世界500强、中国500强等大型企业很少。东莞入驻写字楼办公的企业集中在保险、银行等金融行业，房地产开发、装修设计、营销顾问等房地产行业，以及会计、法律等两类咨询行业。
随着东莞产业转型升级的推进，市场需求是否会急剧扩容？对此，车德锐说，短期内，需求难以扩容。需要写字楼的企业主要是三类：一是品牌意识相当强的企业，二是上市企业，三是拓展内销的企业。内销企业，出于效果考虑，相比东莞，他们更会选择广州或武汉等战略要地，而东莞的知名品牌企业并不多，上市企业也比较少，增加起来也并不那么容易，所以，市场需求短期内迅速增长是比较难的。
开发应注意节奏避免操之过急
实际上，拿办公用地的企业，更多是出于自身战略考虑，并非真就看好短期的市场。
东莞房地产业协会秘书长、东莞市邦联实业投资有限公司董事会秘书长陈骏良说：“政府推地了，比较好的位置，开发商肯定是会拿的，不拿就被别人抢先了。拿地只是作为一个长远战略，后续的开发只有慢慢来了。”
两年前在南城总部基地拿下“万科大厦”地块，已经计划在明年10月推出首批写字楼，但写字楼的运营的招商政策现在并没有具体明确，对记者只表示，希望能够吸引规模较大、实力较为雄厚的企业入驻。
南城总部基地一期9宗地除万科地块之外的8宗地，由拿地企业组建的东莞市邦联实业投资有限公司负责开发，该公司相关负责人表示，现在还没有确定招商方案，目前集中精力搞好工程建设。
按照规定，南城总部基地一二期地块必须在三年又3个月之内竣工，不过，陈骏良估计，“南城总部基地的写字楼入市，不少是五六年后的事情了。”
深圳中熙集团前日拿下了南城总部基地二期一宗商务金融用地。其营销中心总经理朱丽娟说：“公司重点发展东莞的房地产业务，所以在南城总部基地占据一席之地，但是目前开发还不成熟，要先看一期的发展状况再来决定项目的规划建设。”
由此可见，规划建设中央商务区（CBD），是城市发展的战略举措，也是城市化的内在需求，但开发不宜操之过急，应该淡定处理，跟产业发展同步推地，跟市场需求同步开发，否则，与市场脱节，有可能造成一大批的闲置用地或一座座“空楼”，造成资源浪费，也将积累执法难题。
来源：南方日报(广州)
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