受外资基金介入北京写字楼市场的影响，2005年全年北京就有8栋大单成交。其中凯德置地、摩根士丹利、美林银行、三星集团等国际机构投资者频频出手，成交主要集中于CBD区域的顶级项目。据戴德梁行的分析报告显示，2006年，写字楼新增供应比较集中的区域CBD，由于写字楼供应在今明两年集中放量，将对市场租金形成下调压力。截至2005年11月，北京写字楼市场平均售价14808元/平方米，而CBD区域则有高档项目售价直攀3000美金/平方米。
2006年，随着华贸中心、万达广场、财富中心、银泰中心、凯德置地等新项目的入住，能够促进良性竞争，形成新的市场格局。
由于对北京宏观经济稳步发展、房地产市场价格持续上涨的认可以及人民币升值的预期，外资在京的物业投资开始升温。2005年，海外机构投资者在写字楼、商业、酒店、高档住宅等物业市场都有大宗物业成交。此外，多个外资投资机构已经私募到专门针对中国房地产市场的投资基金，部分投资基金从单个项目投资开始，逐渐寻求与境内知名房地产开发企业进行长期战略合作。2006年，海外投资者在北京房地产市场的投资行为会增多，越来越多的投资者可能将北京写字楼市场作为其资产组合的一个部分，以求分散投资风险，获得较高回报。
根据戴德梁行统计，2006年北京预计将有近150万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于各个区域。其中，在供应面积较多的CBD地区新增面积有可能达到80万平方米。虽然新增楼盘可以利用其优良的品质及优惠的价格拉动客户需求，但如此巨大的供应仍难以在短期内被市场迅速消化，市场竞争将在今年进一步加剧。
只租不售项目将成主流
根据21世纪不动产北京中天大业公司最新统计，2005年北京写字楼销售市场共成交约130万平方米，与全年200多万平方米的新增供应量相比明显供过于求。而且成交的130万平方米当中，国内外机构的大单购买就占了约80万平方米，散售仅消化了约50万平方米，中小面积客户需求量明显减少。东长安街区域的NCI新华保险大厦、LG大厦在2005年的租赁市场表现最为抢眼，他们有一个共同的特征是业权统一，只租不售。相比散售项目各小业主之间互相竞争、价格不统一的现象相比，只租不售的趋势明显，也越来越成为CBD区域写字楼的主流。
仲量联行商业地产部项目租赁主管柏光宇认为，在市场逐渐向好和经营收益回报上升的驱动下，诸多已经进入现楼阶段的写字楼项目，必将更多地进行持有经营，获取长期经营收益。同时，越来越多境外机构投资者对国内商用物业的关注，将驱使国内写字楼业主继续加大投入，提高服务水平，从而提高物业的市场价值。
柏光宇说：“自持物业业权统一容易形成竞争优势，比如业权统一的写字楼更能吸引到优秀的物业管理公司，自管时的要求也更为严格；业权统一的写字楼在租赁时更舍得投入资金打造项目形象，优秀的管理也更容易在业内赢得更好的口碑。此外，业权统一的写字楼能够采用更为灵活的经营策略，如暂时牺牲一部分利益，用优惠条件吸引旗舰客户入住，形成马太效应。在管理上的统一使得项目在与客户或者代理行谈判的时候能够掌握更多的主动性。
他说，高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，他们一般都非常注重所入住写字楼的品质，要求有优秀的物业管理，更重要的是要有合法的租金收据（发票），这是一般业权分散在小业主手中的散售写字楼所无法提供的，所以外资企业一般只会入驻业权统一的写字楼。散售型写字楼虽然能够获得暂时的收益，但也失去了未来物业升值的收益机会。目前写字楼散售市场萎缩，少有写字楼散售能够达到很高的销售率。
新项目出租率继续上升
21世纪不动产市场助理王震宇说，2005年第四季度虽然受到燕莎区域佳程广场、东长安街区域NCI新华保险大厦、LG大厦等新项目的分流，CBD区域流失了一部分重量级客户，但由于不断有外资企业和新兴企业的加入，CBD区域的甲级写字楼入驻率仍然有所提高。德国比西顾问公司、荷兰帝斯曼公司、NOVU公司等外资企业在2005年第四季度陆续入驻北京财富中心，日本株式会社入驻京广中心，带动招商局大厦和华彬国际大厦的入驻率都有不同程度的提高。但是因为产品老化，CBD区域内部分老楼也确实面临着严重的客户流失威胁，如艾维克大厦、汉威大厦、赢嘉中心等。
他表示，CBD区域在经过若干大单成交之后，2005年第四季度没有新增销售项目入市，因此供市场散售的面积已经不多，致使其销售价格一再攀升，部分楼盘的开盘与收盘阶段的价格涨幅达到了50%以上，上涨幅度达到近万元每平方米，顶级项目如北京财富中心和中环世贸中心价格已达25000-30000元/平方米。而2006年1季度受春节假期的影响，大部分项目不会选择在这个时间开盘，市场供应将较少。而大部分企业也不会选择在这个时候变换办公地点，预计2006年1季度北京写字楼市场仍将以稳为主。今明两年将是CBD区域写字楼集中供应的时段，预计随着更多写字楼入市供应，区域供需压力将会加剧，市场将有一定的波动。
业内人士评价，2006年，中国将正式迎来入世过渡期的最后一年。根据入世承诺，中国将在2006年年底以前全面开放各类市场，正式取消外资进入时在地域、数量、股权等方面的限制。北京作为总部经济发达的国际化大都市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力，为写字楼市场带来更多更广的需求支持。另外，从2005年第四季度的大单成交的行业分布来看，受中国银行业将全面对外资开放的影响，银行及保险行业在写字楼购买上表现十分活跃。对于行事稳健的银行业，大量成交进一步凸现了北京写字楼市场巨大的投资潜力。在经历了亮点频现的2005年之后，北京凭借写字楼市场的收益稳定性和良好升值前景，已成为中国大陆继上海之后投资市场最为活跃的城市。
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