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深度分析2020年20城市写字楼市场
发布时间:2021-03-03

2020年全国GDP首超100万亿元,下半年经济增速回正,全年同比增长2.3%,消费市场持续复苏。从写字楼租赁市场来看,在去年下半年疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下,20城市写字楼租金仍处于下行通道但整体企稳,截至年底平均日租金为2.70元/㎡·天,空置率受新增供应影响微升。从大宗交易市场来看,疫情考验之下的投资活动较往年趋近冷静,但市场依旧稳健。全年国内49个城市共录得237宗商办物业大宗交易,总成交额达到超两千亿元。

宏观经济

2020年全国GDP首超百万亿元

2020年,国内GDP首超100万亿元,同比增长2.3%,其中第四季度增幅达6.5%。若按不变价GDP,GDP累计增速为2.2%,下半年经济复苏,增速回正,未来经济恢复信号明显。其中,信息传输、软件和信息技术服务业增加值增速为16.9%,实现两位数增长;金融业增加值增速为7.0%,比2019年提高0.4个百分点。消费市场复苏态势持续。

           

           

           

土地市场

年底商办土地供应、成交量呈井喷式增长

2020年全年,20城市商办用地推出面积大幅增加,推出土地和楼面均价同比上涨。尤其年底供应量井喷式增长。成交方面量价齐升;土地出让金同比增长21.39%,平均溢价率降至2.06%。从企业拿地情况来看,2020年国内82家企业共竞得484宗商办用地,拿地面积1852.24万㎡,金额1181.53亿元。

           

租赁市场

租金持续回落但降幅显著收窄

2020年,在下半年疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下,四季度多城市租金降幅有所收窄。从租金报价来看,20城市写字楼租金仍处于下行通道但整体企稳,平均租金为2.70元/㎡·天,租金跌幅明显收窄并趋于稳定,空置率受新增供应影响微升。

           

           

销售市场

大宗交易市场依旧稳健

2020年经历疫情考验,大宗交易较往年趋近冷静,但市场依旧稳健。散售市场方面,截至2020年12月,20城市甲乙级写字楼平均售价为21059元/㎡,同环比分别为0.88%和-0.008%。大宗交易方面,全年国内49个城市共录得237宗商办物业大宗交易,总成交额达到2041.02亿元,成交面积1288.12万㎡,成交额较2019年同比下跌近三成。

           

租户分析

TMT行业需求占比持续领先

2020年四季度,根据对上海、广州、成都、武汉等四个城市写字楼租赁成交样本的租户进行分析,从交易市场来看,季度内来自TMT的行业需求占比持续领先;从租赁类型来看,写字楼租赁交易以新租和搬迁为主,其中上海、广州的新设立租户租赁需求旺盛,武汉搬迁租户数量超五成。

           

           

总结和展望

科技创新、数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求注入新动能

在国际形势复杂、国内经济下行压力增加的共同影响下,预计短期内写字楼租赁需求难以大幅度反弹。不过随着“十四五”规划和2035年远景目标的重磅出台,“科技创新”被提到了前所未有的高度,数字经济则是未来十年产业升级的主线。以此为契机,尤其TMT行业将持续释放办公需求,成为一线和部分强二线城市写字楼市场需求的重要支撑。

大宗投资市场方面,2020年大宗交易较往年趋近冷静,但跌幅好于预期。未来在疫情管控之下,全球经济有所好转后外资买家预计将重回中国市场,大宗交易市场有望再度活跃。“三道红线”促使开发商释放更多优质商办物业,市场出现更多的优质资产,部分一线核心项目进入法拍市场。


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