10月26日，深秋的北京已经有了初冬的寒冷，在北京丰台区方庄芳群园社区内的一个小公园里，十余位老人和孩子正在享受阳光带来的暖意。一栋没有完工的圆柱形高层建筑矗立在这个社区公园南侧，建筑工人早已撤走，楼体外墙已现斑驳，显得与环境有些格格不入。
方庄人对这座高达120多米的庞大建筑物已经不以为奇，因为这座名为“金汇中心”的商业综合体已经烂尾了长达17年之久。
1993年，金汇中心作为方庄地标性建筑而兴建，并且是北京市赴港招商成功的一个项目，但谁也没有料到，这个承载很多期冀的楼盘却成为北京现存最老的烂尾楼。
金汇中心持有者再也不愿守着这么一个烂摊子，终究进入了转让程序。10月18日，记者在北京产权交易所挂牌的项目信息中看到，北京首开集团以1.93亿元的底价挂牌转让北京京城置业房地产开发经营有限公司100%股权及近1.35亿元债权。而该公司的核心资产，便是金汇中心。
“这个项目的已建成楼座与规划方案不符，无法办理竣工验收，无法销售，才烂尾至今。”对于“鸡肋”般的金汇中心，首开集团内部人士亦觉无奈。
知情人士透露，金汇中心长达17年的烂尾背后，是中资与外资合作以及股权纠纷等诸多复杂的问题，而它所处地段的尴尬、使用年限的限制、历史遗留问题等，亦对下一个投资者构成掣肘。
烂尾17年负债累累
金汇中心位于丰台区方庄芳群园，周边十数个居民楼将之包围。家住附近的一位李女士告诉记者，由于烂尾时间过长没人管，这里曾经一度成为农民工的“宿舍”楼，最多时曾住过上百位农民工。
而今，金汇中心正在等待买家的到来。北京产权交易所挂牌信息显示，京城置业100%股权及13459.34万元债权的转让底价为19374.28万元，转让方为北京首都开发控股集团。京城置业所开发的金汇中心工程从1993年开始建设，截至目前仍处于停建状态。其开发成本17158.34万元，占资产总额的98.784%。
记者了解到，京城置业成立于1993年，注册资本9426.1万元。京城置业副总经理郑宁对记者表示，京城置业原本是一家合资公司，是由一个香港公司与当时的城开集团合资成立，由港资控股。2005年底，城开集团与天鸿集团合并重组，组建成为首开集团。
双方合作开发的金汇中心是北京第一个可以外销的商品房项目，但是港资合作方负责建设之时却没有按照规划方案建设，规划限高120米，但建成时已126米，存在超高问题；另外，项目容积率达到6以上，总建筑面积3.3万平方米，但车位仅有100多个，这些指标都达不到要求。
“这导致我们没有办法办理竣工验收，项目也无法推进。”郑宁说。
据郑宁透露，之所以选择现在这个时间节点挂牌出让，是因为首开集团刚刚完成对港方所持股权的收购，完成股权收购后才能挂牌出售。目前，京城置业的股权为首开集团100%持有。
金汇中心迟迟未竣工，致使公司连年亏损。挂牌信息显示，截至2010年8月31日，京城置业的账面净资产已仅剩3703.9万元，而总负债高达13685.78万元。今年1~8月，该公司营业收入166.49万元，净利润-114.34万元。经评估，京城置业100%股权价值为5877.28万元。而首开集团对京城置业的借款高达13459.34万元。
对于受让方资格，首开集团要求，意向受让方须为在中国境内合法注册并有效存续的企业法人，具有良好的财务状况和支付能力，注册资本金在1000万元以上；同时意向受让方具有良好的商业信用；另外，项目不接受联合受让，且需一次性付款。
首开集团还要求，意向受让方须书面承诺，在受让项目时接受并履行京城置业与北京康实工程监理公司于2005年5月24日签署的《租赁协议》。该协议约定，京城置业将金汇中心租赁给康实监理公司作为经营场地，租赁期为20年。
复活路茫茫
据项目受托方北京市中海源产权交易经纪有限责任公司人士透露，项目挂牌以后，咨询的人士很多，但尚无正式报名的，最后要以报名为准。
郑宁向记者坦承，出让前景并不乐观，按照金汇中心占地面积5000平方米、建筑面积3.3万平方米计算，折合楼面地价6000多元/平方米，表面上看很便宜，但实际要处理的问题很复杂。
一是楼盘已经建设了17年，楼体结构还可能存在一些问题，买家需要考虑是否要拆了重盖，如果重盖则要考虑如何规划、如何定位；二是金汇中心为办公立项，土地使用只有40年产权，从项目开建到现在已过去17年，加上买家需要进行重新规划定位等，起码还需3年时间，实际上买家可能只有20年的使用年限。再者，北京现行的政策要求此类项目必须整栋出售，这亦是投资方不得不面对的问题。
“早前就听说有些公司要收购金汇中心，但一直没有进展。” 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波(微博 博客)对记者表示，在芳群园这么大的生活社区里收购一栋只有20余年使用年限的商业项目，对投资方来说是个不小的挑战，关键是买家在遗留的历史原因等不可改变的因素之外，能否找到一个适合本地区的商业模式，并创造出更好的经营价值和未来的资产价值。
一位地产业内人士给记者算了一笔账，目前金汇中心的容积率高达6以上，如果投资方将现有的楼拆了再重新申报、重新规划，容积率则达不到这么高，如果按照3点多的容积率建设，建筑面积只能达到1万多平方米，折合楼面地价即达10000多元/平方米，再加上每平方米5000~6000元的建安成本，那么最后售价至少要25000元/平方米左右才能保本。目前，芳群园地区70年产权二手房均价约为23000元/平方米左右。
“如果是自持物业的话，也许投资方还觉得有投资价值，但如果是销售型物业，困难则比较大。金汇中心所处位置较为尴尬，周围都是居民楼，欠缺商务环境，且受拥挤的现状所限，它也难以做成百货商场，例如停车、进出等都是问题。”上述人士表示。
“这是北京市第一家烂尾楼，如果好处理的话也不会拖这么长时间。”郑宁说。据悉，该项目挂牌时间截止到11月12日，挂牌期满后，如未征集到受让方则继续延期。
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