现在的中国，尤其是上海、北京、深圳这样的一线城市的核心城区，住宅开发已经基本成熟、甚至饱和，房地产业的发展重心将由住宅过渡到商业开发上来，传统的商铺办公楼等产品将成为进入商业地产的首选。
■其实，投资商业地产是地产发展到一定趋势后的必然选择。不久前，财经杂志《新财富》“2010新财富500富人榜”发布，“商业地产首次力压住宅，王健林登顶中国首富。”这是中国有史以来的第一次有商业地产大佬坐上中国首富的位置。
资金都是逐利的，哪里能低投入高产出，哪里就有炒作风气，越炒越高，越高越炒，现在的写字楼和商铺都存在当年住宅一年被热捧的问题。
现在的写字楼和商业相对而言就算“低投入”了，因为根据新政，贷款购买商用物业没有套数限制，还和买第二套房一样最低可首付五成。而住宅的第二套首付五成，第三套基本就无法贷款。简单地说：即便同样的投入五成，住宅的回报率2%，写字楼或者商业的回报率能做到7%以上，你会买写字楼、商铺，还是买住宅？
肯定是写字楼+商铺。投资，尤其要善于撬动信贷资金杠杆，低投入，高产出。
中价位商铺全力撬动市场
“中等价位的商铺产品走红是投资和对商业市场仍然态度谨慎的表现。”日前，某商业开发商在接受采访时这样表示，中等价位商铺往往在开发品牌、地段及收益预期上有不错的保证，规避风险的特征相对明显，更容易受到投资者的青睐。
在经历了“金九”的历史性价格高点之后，10月起，商铺价格出现明显回落。日前，来自华燕的数据显示，本月商铺成交均价为13890元/平方米，但与去年同期相比，仍保持了20%左右的上涨。
其中，由于大体量的成交以中价位商铺为主，如上海亿联全球家居建材博览中心、上海江桥万达广场、吉盛伟邦绿地国际家具村二期等，因此同期均价并未受到大的影响而出现大幅度的下跌。
对此，华燕分析师也表示赞同，“目前商铺市场的表现并未延续金九的火爆态势，供应量和成交量双双走低，这主要还是受二次调控背景下整体楼市不景气以及市场预期下降的双重影响。 ”在他看来，尽管此轮调控主要剑指住宅市场，但短期内对于商铺市场的间接影响还是存在的。随着市场的逐渐明朗化，预计年底前商铺供需将有所回暖。
办公楼成商机首选
而对办公楼产品来说，这一轮商业地产的机遇，不仅仅吸引了投资者，更吸引了不少中小企业的创业者。
数据显示，上海写字楼1-9月每月上市量走势印证了成交户型正在走向小型化。上海写字楼成交套数在7月达到高点，从成交套数上市量增长幅度逐渐高于成交面积上市量增长幅度的走势来看，市场加大了小户型办公楼的上市量。
受到小户型写字楼成交活跃影响，在5-9月份，成交套数最多的是嘉定区，其次是宝山区和杨浦区。
嘉定区成交得益于上海江桥万达和 产财富广场两个项目的高成交，上海江桥万达广场共成交947套，成交套数排名第一。杨浦区热销项目有沪东财富国际广场和五角丰达商务广场。
对于传统写字楼市场来说，此次回暖的过程中，浦东、浦西中央商务区的甲级写字楼无疑成为最大受益者。在静安区，目前顶级办公楼板块已出现延伸迹象，从南京西路商圈的“梅恒泰”、到静安寺商圈的“金五星”商务楼，如今已延伸到以悦达889为首的静安曹家渡板块，占据绝佳地理位置的悦达889俨然成为了静安甲级写字楼中的新晋地标。
仲量联行的分析师指出，“近期随着众多跨国公司入驻后，未来半年内很有可能走高，至少会有20%的上涨空间，并会拉动曹家渡甲级写字楼市场的整体租金水平。 ”
【深度聚焦】
商办市场纷纷求变 皇帝的女儿不愁嫁？
在商办市场呈现出空前机遇的时候，新旧力量的暗战也逐步升级。新生力量在招商、出售等方式上纷纷创新，整个市场的“鲶鱼效应”已经生成。
其中，浦西静安寺会德丰广场、南京西路1788广场以及浦东陆家嘴太平金融大厦都大胆地叫出了8~10元/平方米/天的高价。而静安区的曹家渡办公楼在目前市场情况下同样也显示了租金上涨的趋势。
最新消息显示，悦达889日前因首创“工作乐园”主题模式办公而受到了500强企业等租户的热捧。据悉，项目在静安区首次推出SNS网络交流互动平台，形成以889为中心辐射的社区，在这里，企业金领之间只要注册登录后就可以迅速地实现“拼车”，“拼饭”，甚至可相约共同参加悦达889定期举行的艺术展，拍卖与讲座等活动，打破了传统办公的封闭格局。
写字楼争相创新的同时，商铺也呈现出新动态。
不久前，位于 “商铺与写字楼双赢布局，是时下的新商业体的一大特征。”该专家强调说。据悉，合生财富广场是合生创展长三角经济圈商业布局的重要项目，该集团已经在上海，北京，天津，广州等城市成功打造了多个商业地产项目，已成为中国房地产品牌旗舰。北外滩商务核心的合生财富广场，面向沪上房地产五大行、中原地产、21世纪不动产等大型房产代理中介公司举行招商推介会。 “很显然，即便是皇帝的女儿，在目前的市场下，也要寻求新的模式。 ”虹口区商业专家介绍说，据悉，该项目由南北两幢商务楼和一幢附楼组成。3-14层为办公楼，办公层高3.7米，面积102平方米至整层面积2200平方米。 1-2层商铺主力面积约100-4000平方米，沿街总长204米。
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